Guides, conseils et analyses pour investir intelligemment dans l'immobilier au Québec
Un entrepreneur impayé peut grever ton immeuble sans passer devant un juge. Le délai est de 30 jours après la fin des travaux, il est strict, et la date de départ n'est pas celle que tu crois.
Jusqu'à 5 875 $ remboursés sur les droits de mutation d'un premier achat, rétroactif au 1er janvier 2026. Les conditions, le calcul, la réduction au-dessus de 750 000 $, et pourquoi un duplex peut être admissible.
Les droits de mutation sont progressifs : chaque tranche a son taux, et le taux du haut ne s'applique jamais à tout le prix. Les barèmes 2026 de Montréal, un calcul complet, et pourquoi la facture peut dépasser le prix payé.
1,2 M$ en intérêt composé, ça prend 25 ans. L'immobilier permet d'accélérer — mais ça demande des compétences spécifiques. Voici le parcours réaliste d'un salarié qui veut bâtir son patrimoine avant 50 ans.
Reconduction, hausse de loyer, reprise, décès du locataire, travaux majeurs : chaque geste a son délai, et rater le délai coûte une année complète au même loyer. Le tableau à garder sous la main.
Depuis le 6 juin 2024, évincer un locataire pour subdiviser, agrandir ou changer l'affectation d'un logement est interdit au Québec jusqu'au 6 juin 2027. Voici ce qui est bloqué, ce qui reste permis, et comment ça change ton plan d'achat.
17 % de rendement, c'est bon ou pas ? Ça dépend du risque. Voici comment fixer ton seuil de rendement minimal selon la complexité du projet, et pourquoi un 12 % safe peut battre un 25 % risqué.
Le programme RénoPlex peut couvrir jusqu'à 40 000 $ en subventions pour rénover un immeuble de 2 à 5 logements à Montréal. Voici les critères, les blocs de travaux, le combo prêt réno + subvention, et le piège qui fait perdre la subvention.
Créer une société pour acheter de l'immobilier quand on est salarié, c'est souvent l'erreur la plus coûteuse. Voici quand ça vaut la peine, quand ça ne vaut pas la peine, et la stratégie du holding pour les entrepreneurs.
Lever des fonds privés, c'est la partie la plus sous-estimée de l'immobilier. Voici les 3 types de prêteurs privés, comment les approcher, les erreurs qui ruinent les relations, et comment structurer un deal solide.
Le semi-commercial est le segment le moins compris de l'immobilier au Québec. Voici comment fonctionne le financement BDC, les stratégies de partenariat avec les commerces en place, et pourquoi ce type d'immeuble peut être un levier puissant.
Un terrain 'pas cher' peut coûter très cher. Voici la méthode de reverse engineering pour évaluer un terrain brut au Québec : partir de l'immeuble fini, soustraire les coûts et les risques, et trouver ton prix d'achat maximum.
Acheter un duplex à 500 000 $ et le transformer en triplex à 900 000 $. Voici la stratégie d'ajout de porte étape par étape : quoi chercher, comment convertir, et comment refinancer pour acheter le suivant.
Le refinancement, c'est le levier qui te permet de passer de 1 plex à 5 sans remettre de l'argent neuf. Voici comment le processus fonctionne, de l'évaluation à l'argent dans ton compte.
C'est pas le nombre de portes qui compte, c'est l'ordre dans lequel tu les achètes. Voici la stratégie en 4 étapes pour passer de 1 plex à 10+ en utilisant le bon timing de financement.
Mon expérience aux ventes pour taxes à Montréal et en région, le processus légal étape par étape, le droit de retrait, et comment structurer sa stratégie d'achat pour trouver de vraies bonnes affaires.
Une candidate parfaite en apparence, mais un dossier TAL et un rôle foncier qui racontent une autre histoire. Voici mon processus de pré-analyse avant de signer un bail au Québec.
J'ai annulé une vente chez le notaire à cause d'un plan cadastral erroné de 1999. Voici les erreurs les plus courantes sur les certificats de localisation et comment vérifier avant de signer.
Le registre foncier est un outil de due diligence puissant que peu d'investisseurs utilisent. Voici comment y accéder, quoi chercher et quels red flags repérer avant de faire une offre.
Les taxes municipales sont une dépense clé dans l'analyse d'un immeuble. Voici comment les trouver gratuitement via le rôle d'évaluation foncière, ville par ville, et ce que les données vous révèlent.
Le processus d'achat ressemble au téléphone arabe : ton message passe par 3-4 intermédiaires. Voici comment reprendre le contrôle de la négociation selon ton niveau d'expérience.
Acheter un 5-plex ou plus, c'est pas comme acheter un duplex. Voici les 15 étapes du processus d'achat multilogement au Québec, de la prospection au notaire, avec les particularités SCHL et APH.
Le off-market n'est pas magique. 90 % des vendeurs hors-marché veulent juste trop cher. Voici comment trouver, analyser et négocier de vrais deals immobiliers directement sur Centris.
Le Gap to Market, c'est la différence entre les loyers actuels et les loyers du marché. Un triplex à 600 $/mois quand le marché est à 1 100 $, c'est 1 500 $/mois de potentiel caché. Voici comment le calculer et l'exploiter.
Le TGA est la formule qui te permet de prédire la valeur d'un immeuble — actuelle et future. Voici comment l'utiliser concrètement pour analyser des deals, estimer la plus-value et valider ton scénario de sortie.
La VAN est l'outil qui te dit quel investissement te rapportera le plus, ajusté au temps et au risque. Voici comment l'utiliser concrètement pour comparer des immeubles et prendre de meilleures décisions.
Tu baisses le prix d'un multilogement de 45 000 $. Tu t'attends à sortir plus d'équité au refinancement. Mais rien ne bouge. Voici pourquoi : la banque finance la valeur économique, pas ton prix d'achat.
Le financement immobilier fonctionne par paliers au Québec. Voici comment passer de la logique salariale (ABD/ATD) à la logique commerciale (valeur économique, RCD), et ce que Desjardins Entreprises m'a expliqué.
Si je repartais de zéro avec la mise de fonds nécessaire, j'achèterais un 5 à 8 logements. Tu profites encore de tes ratios personnels, d'une mise de fonds de 20-25 %, et tu peux refinancer après optimisation. Voici la stratégie complète.
Le choix entre taux fixe et variable en multilogement ne se résume pas au taux le plus bas. C'est une décision stratégique qui affecte ta capacité à refinancer, tes pénalités et ton cashflow. Voici comment choisir.
Le taux que ta banque te donne sur un prêt commercial n'est pas arbitraire. Il est basé sur le CMB (Canada Mortgage Bond) plus un spread. Voici comment ça fonctionne et comment suivre le CMB en temps réel.
L'APH Select permet d'obtenir un RPV de 95 %, un amortissement de 50 ans et un RCD de 1,10 — si tu fais des travaux écoénergétiques. Voici le fonctionnement du programme, les paliers (50, 70, 100 points) et l'impact réel sur ton financement.
Il n'y a pas 36 programmes de financement pour le multilogement. Il y en a 5. Voici le comparatif complet : RCD, RPV, amortissement, mise de fonds et engagements pour chaque programme.
Le RCD minimum SCHL n'est pas le même pour un 6-plex et un 12-plex. Et il existe un truc avec le terme de 10 ans que la plupart des investisseurs ne connaissent pas. Voici les seuils exacts et comment les utiliser.
En achetant mon plex, j'ai découvert que l'assurance coûtait 2.4x plus cher que ce que le vendeur payait. Voici pourquoi les assurances augmentent, comment utiliser la grille du TAL pour ajuster les loyers, et les stratégies pour réduire ta prime.
Les dépenses normalisées de la SCHL peuvent changer drastiquement ton financement. Voici les barèmes à jour depuis juin 2023, comment ils affectent ta mise de fonds, et les différences entre bois, brique et béton.
La valeur économique détermine combien la banque te prête. Voici le calcul complet en 3 étapes : RNN, RCD cible, facteur d'annuité et RPV. Avec un exemple chiffré de A à Z.
Pourquoi j'ai volontairement acheté un immeuble à cashflow négatif, comment le TRI (taux de rendement interne) change la façon d'analyser un investissement, et pourquoi le cashflow mensuel n'est pas le seul indicateur qui compte.
La banque ne finance pas selon le prix que tu paies, mais selon la valeur économique de l'immeuble. Voici comment la VE est calculée, pourquoi ta mise de fonds peut exploser, et comment éviter les surprises.
Guide complet pour acheter votre premier triplex au Québec en 2026 : mise de fonds, financement, analyse de rentabilité, erreurs à éviter et ce que j'aurais aimé savoir avant de signer.
Comprenez comment la banque calcule votre capacité de remboursement avec le RCD. Le ratio qui détermine combien elle vous prêtera pour votre investissement immobilier.