Les 15 étapes pour acheter un multilogement au Québec

Acheter un 5-plex ou un 12-plex, ce n'est pas comme acheter un duplex ou un triplex. Le processus est plus long, plus complexe et plus encadré.

Si tu es intéressé par le multi-résidentiel mais que c'est encore flou dans ta tête, voici les 15 étapes concrètes du processus. De la prospection jusqu'au notaire.

Vue d'ensemble du processus

Le processus prend généralement 8 à 16 semaines du début à la fin. Parfois plus si le dossier SCHL est complexe ou si des évaluations environnementales sont nécessaires.

Les 15 étapes

Étape 1 : la prospection

Tu identifies des immeubles potentiels sur Centris, via ton réseau ou par prospection directe (rôle foncier, lettres aux propriétaires).

Ce que tu cherches :

• Secteur avec faible taux de vacance
• Immeuble avec du potentiel d'optimisation (loyers sous le marché)
• Prix cohérent avec la valeur économique
• Nombre de portes dans ta zone de confort

Durée : en continu (tu devrais toujours prospecter)

Étape 2 : l'analyse des chiffres

Avant de faire une offre, tu dois savoir combien offrir. Ce n'est pas du feeling — c'est des mathématiques.

Les calculs essentiels :

Tu utilises les barèmes SCHL pour normaliser les dépenses — pas les chiffres du vendeur.

Durée : 30 minutes à 2 heures par immeuble (plus rapide avec un outil comme Venstor)

Étape 3 : l'envoi de l'offre d'achat

Tu rédiges une offre d'achat avec ton courtier (ou directement si tu es expérimenté). L'offre inclut :

• Le prix offert (justifié par ta VE)
• Les conditions (inspection, financement, vérification des baux)
• Le délai de réponse (48-72h)
• La date de prise de possession souhaitée

L'offre est un document légal. Fais-la réviser par un professionnel si c'est ta première.

Durée : 1-3 jours pour la rédaction et l'envoi

Étape 4 : l'offre acceptée

Le vendeur accepte ton offre (ou fait une contre-offre). Une fois acceptée, le chronomètre démarre sur tes conditions.

Important : l'offre acceptée ne signifie pas que c'est fini. C'est le début de la vérification diligente. Tu as encore des conditions à lever.

Étape 5 : visite et vérification des documents

C'est ta due diligence. Tu visites l'immeuble en profondeur et tu vérifies tous les documents :

Documents à vérifier :

• Les baux de chaque logement (montant, durée, conditions spéciales)
• Les états financiers (revenus et dépenses réels des 2-3 dernières années)
• Les factures de taxes (municipales et scolaires)
• L'assurance actuelle
• Le certificat de localisation (comparé à la réalité physique)
• Les avis du TAL (s'il y en a)

Lors de la visite :

• Vérifie l'état de la toiture, fondation, fenêtres, plomberie, électricité
• Visite un maximum de logements (idéalement tous)
• Note les travaux nécessaires et chiffre-les approximativement

C'est aussi l'occasion de renégocier si tu découvres des problèmes.

Durée : 1-2 semaines

Étape 6 : validation du financement

Tu contacts ton courtier hypothécaire ou ton directeur de compte à la banque pour valider que le financement est possible.

Il va regarder :

• Tes ratios d'endettement personnels (ABD/ATD)
• Le RCD de l'immeuble
• Le programme de financement optimal (SCHL Standard, APH Select ou conventionnel)
• Le RCD selon le nombre de logements (1.1 pour 5-6, 1.3 pour 7+)

Durée : 1-2 semaines

Étape 7 : inspection du bâtiment (optionnelle mais recommandée)

L'inspection n'est pas obligatoire en multilogement, mais elle est fortement recommandée, surtout pour un premier achat.

L'inspecteur vérifie :

• Structure et fondation
• Toiture
• Plomberie et électricité
• Isolation et ventilation
• Conformité générale

Coût : 800 $ à 2 000 $ selon la taille de l'immeuble

Étape 8 : évaluation agréée

La banque mandate un évaluateur agréé pour estimer la valeur marchande de l'immeuble. Tu ne choisis généralement pas l'évaluateur — il est assigné par un système aléatoire (NAS/RPS).

L'évaluateur :

• Visite l'immeuble (50 % des logements minimum)
• Analyse les comparables de vente
• Calcule la valeur par les revenus (TGA)
• Remet un rapport avec la valeur estimée

C'est cette valeur qui détermine ton financement. Pas le prix que tu paies — la valeur économique.

Coût : 1 500 $ à 3 000 $ (payé par toi) Durée : 2-4 semaines

Étape 9 : évaluation environnementale Phase 1

Obligatoire pour les immeubles de 8 logements et plus (exigence SCHL).

La Phase 1 est une étude documentaire et visuelle :

• Historique du terrain (anciens usages)
• Inspection visuelle du site
• Recherche dans les registres environnementaux
• Identification des risques potentiels de contamination

Coût : 2 000 $ à 5 000 $ Durée : 2-4 semaines

Étape 10 : évaluation environnementale Phase 2 (si nécessaire)

Si la Phase 1 identifie des risques de contamination, la banque peut exiger une Phase 2 :

• Échantillonnage de sol et d'eau souterraine
• Analyses en laboratoire
• Rapport sur la présence et l'étendue de la contamination

Coût : 5 000 $ à 25 000 $+ Durée : 4-8 semaines

Si la Phase 2 confirme une contamination, ça peut être un deal breaker. Le coût de décontamination peut rendre le projet non viable.

Étape 11 : rapport éco-énergétique (si APH Select)

Si tu finances avec le programme APH Select (éco+), la SCHL exige un rapport d'ingénieur éco-énergétique et un devis pour les travaux d'efficacité énergétique.

Ce rapport :

• Évalue la performance énergétique actuelle du bâtiment
• Propose des améliorations (isolation, fenêtres, système de chauffage)
• Chiffre les travaux nécessaires pour atteindre les exigences APH

Coût : 3 000 $ à 8 000 $ Durée : 2-4 semaines

Étape 12 : dossier SCHL (si financement assuré)

Si tu finances en SCHL (Standard ou APH Select), le dossier est envoyé à la SCHL pour approbation.

Le dossier comprend :

• L'évaluation agréée
• L'évaluation environnementale
• Le rapport éco-énergétique (si APH)
• Les états financiers de l'immeuble
• Ton dossier financier personnel

La SCHL examine le dossier et émet (ou refuse) un certificat d'assurance.

Coût : frais de dossier SCHL (variable) Durée : 3-6 semaines (parfois plus)

Étape 13 : envoi des documents à la banque

Une fois le certificat SCHL obtenu (ou en parallèle si financement conventionnel), tous les documents sont envoyés à la banque pour approbation finale.

La banque fait sa propre analyse et confirme les conditions du prêt :

• Taux d'intérêt
• Terme
• Amortissement
• Conditions spéciales

Étape 14 : lettre d'approbation

La banque émet une lettre d'approbation officielle confirmant le financement. C'est le feu vert.

Tu lèves tes conditions de financement sur l'offre d'achat. La vente est maintenant ferme.

Durée : 1-2 semaines après l'envoi du dossier complet

Étape 15 : le notaire

Dernière étape. Tu signes l'acte de vente et l'acte hypothécaire chez le notaire.

Le notaire :

• Vérifie les titres de propriété
• S'assure qu'il n'y a pas de charges cachées (hypothèques, jugements)
• Prépare les actes
• Reçoit et distribue les fonds
• Enregistre la transaction au registre foncier

Tu arrives avec ton chèque de mise de fonds. Tu repars avec les clés.

Coût : 2 000 $ à 4 000 $ (frais de notaire) Durée : 1-2 semaines pour la préparation, 1h pour la signature

Le timeline complet

Le conventionnel est plus rapide (pas de dossier SCHL, pas d'évaluation environnementale obligatoire). Le SCHL avec APH Select est le plus long.

Les coûts du processus

Total (hors mise de fonds) : 10 000 $ à 50 000 $ selon la complexité du dossier.

Prévois ces montants en plus de ta mise de fonds.

FAQ : processus d'achat multilogement

Combien de temps prend l'achat d'un multilogement ?

En moyenne 8 à 20 semaines (2 à 5 mois), selon le type de financement. Le conventionnel est plus rapide (8-12 semaines). Le SCHL avec APH Select est le plus long (12-20 semaines).

L'inspection est-elle obligatoire pour un multilogement ?

Non, mais elle est fortement recommandée, surtout pour les premiers achats. L'inspection coûte 800 $ à 2 000 $ et peut te sauver des dizaines de milliers en réparations imprévues.

Quand l'évaluation environnementale est-elle obligatoire ?

La Phase 1 est obligatoire pour les immeubles de 8 logements et plus financés par la SCHL. Pour les 5-7 logements, c'est au cas par cas. La Phase 2 est requise seulement si la Phase 1 identifie des risques.

Peut-on acheter un multilogement sans courtier hypothécaire ?

Techniquement oui, tu peux aller directement à ta banque. Mais un courtier hypothécaire spécialisé en multilogement connaît les programmes, les prêteurs et les subtilités. Il te fait gagner du temps et souvent de l'argent.

Que se passe-t-il si l'évaluation agréée est plus basse que le prix d'achat ?

Tu devras combler la différence en cash (mise de fonds plus élevée) ou renégocier le prix avec le vendeur. C'est courant dans les secteurs primaires de Montréal où les prix sont au-dessus de la valeur économique.

Ce qu'il faut retenir

1. 15 étapes, pas 3 — acheter un multilogement est un processus structuré qui prend 2 à 5 mois
2. L'analyse des chiffres vient AVANT l'offre — VE, RCD, RPV et mise de fonds
3. L'évaluation environnementale est obligatoire pour 8+ logements en SCHL
4. Le conventionnel est plus rapide, la SCHL donne plus de levier — choisis selon ta stratégie
5. Prévois 10 000 $ à 50 000 $ en frais en plus de ta mise de fonds

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