Les programmes de financement accessibles selon votre valeur économique, pour les immeubles de 5 logements et plus
APH 50, 70, 100 points selon votre valeur économique
Le prêt non assuré, comparé aux programmes SCHL
Calculez votre mise de fonds selon chaque programme
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L'outil calcule la valeur économique de votre immeuble : la valeur que la banque retient pour décider combien elle vous prête. Ce n'est pas le prix du marché. C'est ce que vos revenus peuvent rembourser.
À partir de vos revenus et de vos dépenses, il calcule pour cinq programmes de financement la valeur économique, le prêt maximal, le taux et la mise de fonds. Vous recevez le résultat par courriel dans les minutes qui suivent.
La banque ne prend pas vos dépenses réelles telles quelles. Elle les normalise : elle remplace certains postes par des montants standards, pour comparer tous les immeubles sur la même base. L'outil applique ces hypothèses :
| Poste | Hypothèse de l'outil |
|---|---|
| Inoccupation | 4 % des revenus bruts |
| Entretien et réparations | 700 $ par logement par année |
| Salaires (conciergerie) | 250 $ par logement (400 $ à 12 logements et plus) |
| Gestion | 4,5 % des revenus effectifs (5 % à 12 logements et plus) |
| Autres coûts | 1 % des revenus effectifs |
| Thermopompe murale (programmes APH) | 190 $ par logement |
Vos taxes municipales et scolaires, votre assurance, l'électricité et le gaz sont repris tels que vous les entrez. Si vous laissez l'assurance vide, l'outil compte 750 $ par logement.
RNN = revenus bruts × (1 − 4 %)
− taxes − assurance − électricité − gaz
− entretien − salaires − gestion − autres coûts
Ces montants sont ceux de l'outil. Chaque prêteur a sa propre grille, et la SCHL révise la sienne : votre prêteur ou votre courtier a le dernier mot.
La banque exige que vos RNN couvrent le paiement hypothécaire avec une marge : c'est le ratio de couverture de la dette (RCD). Un RCD de 1,10 veut dire que les RNN doivent valoir 110 % du paiement annuel.
Paiement annuel maximal = RNN ÷ RCD
Prêt que ce paiement rembourse = paiement × (1 − (1 + taux)^−années) ÷ taux
Valeur économique = prêt ÷ RPV
Le ratio prêt-valeur (RPV) est la part de la valeur que la banque accepte de financer.
Prêt maximal = RPV × le plus petit de (valeur économique, prix payé)
Mise de fonds = prix payé − prêt maximal
C'est ce qui surprend le plus : si vous payez plus cher que la valeur économique, la banque ne suit pas. Tout l'écart sort de votre poche.
| Programme | RCD | RPV | Amortissement |
|---|---|---|---|
| APH 50 points | 1,10 | 85 % | 40 ans |
| APH 70 points | 1,10 | 95 % | 45 ans |
| APH 100 points | 1,10 | 95 % | 50 ans |
| SCHL standard | 1,10 (5-6 logements), 1,30 (7 et plus) | 85 % | 30 ans |
| Conventionnel (non assuré) | 1,15 | 75 % | 30 ans |
Le taux utilisé est celui de l'obligation du Canada de 5 ans le jour du calcul, plus 0,70 % pour les programmes SCHL et APH, et plus 1,50 % pour le conventionnel. D'autres paramètres s'appliquent à partir de 12 logements.
Les programmes APH exigent des engagements (abordabilité, accessibilité, efficacité énergétique). L'outil ne vérifie pas si votre projet s'y qualifie : il montre ce que le financement donnerait si c'était le cas.
Un 6 logements, 90 000 $ de revenus bruts, 7 600 $ de taxes, 3 600 $ d'assurance, 1 200 $ d'électricité. À titre d'illustration, avec une obligation de 5 ans à 3,00 % :
| Programme | Taux | Valeur économique | Prêt maximal |
|---|---|---|---|
| APH 50 points | 3,70 % | 1 382 189 $ | 1 174 861 $ |
| APH 70 points | 3,70 % | 1 299 383 $ | 1 234 414 $ |
| APH 100 points | 3,70 % | 1 351 657 $ | 1 284 074 $ |
| SCHL standard | 3,70 % | 1 219 286 $ | 1 036 393 $ |
| Conventionnel | 4,50 % | 1 200 146 $ | 900 110 $ |
Les RNN valent 62 408 $ pour les programmes APH (la thermopompe est comptée) et 63 548 $ pour les autres.
Regardez APH 50 et APH 100. APH 50 affiche la plus haute valeur économique, mais c'est APH 100 qui prête le plus. La valeur économique est divisée par le RPV : un RPV plus bas la gonfle, sans rien changer à ce que la banque met sur la table.
Pour choisir un programme, comparez le prêt maximal, pas la valeur économique.
Même immeuble, acheté 1 250 000 $ :
| Programme | Prêt | Mise de fonds |
|---|---|---|
| APH 100 points | 1 187 500 $ | 62 500 $ |
| APH 70 points | 1 187 500 $ | 62 500 $ |
| APH 50 points | 1 062 500 $ | 187 500 $ |
| SCHL standard | 1 036 393 $ | 213 607 $ |
| Conventionnel | 900 110 $ | 349 890 $ |
Entre le meilleur et le pire programme, la mise de fonds est multipliée par plus de cinq. C'est le chiffre à connaître avant de faire une offre.
Ces montants n'incluent ni la prime d'assurance SCHL, ni les frais d'acquisition comme la taxe de bienvenue et le notaire.
La valeur marchande est le prix qu'un acheteur paierait. La valeur économique est ce que les revenus nets normalisés de l'immeuble peuvent rembourser, selon les conditions d'un programme de financement. La banque prête sur la plus petite des deux.
Jusqu'à 4 logements, le financement est résidentiel : la banque se base sur vos revenus personnels et vos ratios d'endettement. À partir de 5 logements, le financement devient commercial et la banque prête sur les revenus de l'immeuble, donc sur sa valeur économique.
La banque calcule le prêt sur la valeur économique, pas sur le prix. Toute la différence entre le prix payé et la valeur économique s'ajoute à votre mise de fonds.
Les prêteurs normalisent certaines dépenses pour comparer tous les immeubles sur la même base : entretien, salaires, gestion et inoccupation sont remplacés par des montants standards. Vos taxes, votre assurance et votre énergie sont reprises telles quelles.
Généralement un programme APH à 95 % de RPV, si votre projet respecte ses engagements. Comparez toujours le prêt maximal, pas la valeur économique : un programme à RPV plus bas affiche une valeur économique plus haute sans prêter davantage.
Non, c'est une estimation. L'outil part du taux de l'obligation du Canada de 5 ans et ajoute un écart fixe par programme. Votre taux réel dépend du prêteur, du dossier et du moment.