Les 5 programmes de financement multilogement au Québec (SCHL, APH Select, conventionnel)
Il n'y a pas 36 programmes de financement pour le multilogement. Il y en a 5. Voici le comparatif complet : RCD, RPV, amortissement, mise de fonds et engagements pour chaque programme.
Les 5 programmes de financement multilogement au Québec
Depuis quelques années, j'analyse des centaines de deals. Et ce que je vois souvent, c'est qu'on parle trop peu des vrais programmes de financement.
La réalité, c'est qu'il n'y en a pas 36. On peut les résumer à 5 grands modèles, répartis en 2 familles :
- Les prêts assurés par la SCHL (Standard + APH Select)
- Le prêt conventionnel (sans assurance)
Chaque programme a ses propres règles de RCD, de mise de fonds et d'amortissement. Le bon programme peut te donner beaucoup plus de levier sur le même immeuble.
Le comparatif complet
| Programme | RCD | RPV | Mise de fonds min. | Amortissement max | Engagements |
|---|---|---|---|---|---|
| SCHL Standard | 1,10 | 85 % | 15 % | 40 ans | Aucun |
| APH Select 50 | 1,10 | 85 % | 15 % | 40 ans | Abordabilité / énergie / accessibilité |
| APH Select 70 | 1,10 | 95 % | 5 % | 40-45 ans | Plus stricts |
| APH Select 100 | 1,10 | 95 % | 5 % | 50 ans | Les plus stricts |
| Conventionnel | 1,15 - 1,25 | 75 % | 25 % | 25-30 ans | Aucun |
La différence de levier est massive. Avec le même immeuble, ta mise de fonds peut varier de 5 % à 25 % selon le programme choisi.
Famille 1 : les prêts assurés par la SCHL
Les prêts assurés sont garantis par la SCHL (Société canadienne d'hypothèques et de logement). L'assurance protège la banque en cas de défaut, ce qui lui permet d'offrir des conditions plus avantageuses.
SCHL Standard : le plus connu
C'est le programme de base pour le multilogement assuré.
| Paramètre | Valeur |
|---|---|
| RCD minimum | 1,10 |
| RPV (Ratio Prêt-Valeur) | 85 % |
| Mise de fonds minimum | 15 % |
| Amortissement maximum | 40 ans |
| Engagements | Aucun |
Pourquoi c'est intéressant :
- Le RCD de 1,10 est plus souple que le conventionnel (1,15-1,25)
- L'amortissement de 40 ans réduit significativement les paiements mensuels
- 15 % de mise de fonds au lieu de 25 % = beaucoup moins de cash à sortir
L'impact de l'amortissement :
Hypothèque de 500 000 $ à 5 % :
Amortissement 25 ans : 2 908 $/mois
Amortissement 40 ans : 2 372 $/mois
Différence : -536 $/mois (= meilleur cashflow)
Sur un plex à cashflow serré, ces 536 $/mois de différence peuvent transformer un cashflow négatif en cashflow positif.
Le coût : une prime d'assurance SCHL (1,75 % à 4,50 % du montant du prêt, ajoutée au solde hypothécaire). C'est le prix du levier supplémentaire.
APH Select : le levier maximal (avec engagements)
APH Select (Abordabilité, Prévisibilité, Hébergement) est la version « premium » du financement SCHL. Le levier est plus important, mais les engagements aussi.
Les 3 piliers d'engagement
Pour accéder à APH Select, tu dois t'engager sur au moins un de ces piliers :
| Pilier | Ce que ça veut dire |
|---|---|
| Abordabilité | Maintenir une portion des loyers sous le seuil du marché (gel partiel sur 10 ans) |
| Écoénergie | Réaliser des travaux pour réduire la consommation énergétique du bâtiment |
| Accessibilité | Adapter des logements pour les personnes à mobilité réduite (PMR) |
Plus tu t'engages sur ces piliers, plus tu montes dans les niveaux APH et plus tu obtiens de levier.
APH Select 50
Le premier niveau. Les conditions sont identiques au SCHL Standard, mais avec des engagements.
| Paramètre | Valeur |
|---|---|
| RCD minimum | 1,10 |
| RPV | 85 % |
| Mise de fonds minimum | 15 % |
| Amortissement maximum | 40 ans |
| Engagements | 1 pilier minimum |
Pourquoi choisir APH 50 plutôt que SCHL Standard ? Principalement pour la réduction de la prime d'assurance offerte avec les engagements. Les conditions de financement sont similaires, mais tu paies moins de prime.
APH Select 70
Le palier intermédiaire. Le levier augmente significativement.
| Paramètre | Valeur |
|---|---|
| RCD minimum | 1,10 |
| RPV | 95 % |
| Mise de fonds minimum | 5 % |
| Amortissement maximum | 40-45 ans |
| Engagements | Plus stricts (2+ piliers) |
5 % de mise de fonds sur un immeuble multilogement, c'est un levier considérable :
Immeuble de 1 000 000 $ :
SCHL Standard (15 %) : 150 000 $ de mise de fonds
APH 70 (5 %) : 50 000 $ de mise de fonds
Différence : 100 000 $ de moins à sortir
Avec les 100 000 $ économisés, tu pourrais financer un deuxième immeuble en APH 70.
APH Select 100
Le levier maximal. Mais aussi le plus complexe à obtenir.
| Paramètre | Valeur |
|---|---|
| RCD minimum | 1,10 |
| RPV | 95 % |
| Mise de fonds minimum | 5 % |
| Amortissement maximum | 50 ans |
| Engagements | Les plus stricts (3 piliers) |
50 ans d'amortissement, c'est du jamais vu dans le financement résidentiel standard :
Hypothèque de 500 000 $ à 5 % :
Amortissement 25 ans : 2 908 $/mois
Amortissement 40 ans : 2 372 $/mois
Amortissement 50 ans : 2 194 $/mois
Différence vs 25 ans : -714 $/mois
Attention : plus l'amortissement est long, plus tu paies d'intérêts au total. Le levier est maximal, mais le coût total du prêt aussi.
Famille 2 : le prêt conventionnel
Le conventionnel, c'est la base. Pas d'assurance SCHL, pas de prime, pas d'engagements.
| Paramètre | Valeur |
|---|---|
| RCD minimum | 1,15 à 1,25 (parfois plus) |
| RPV | 75 % |
| Mise de fonds minimum | 25 % |
| Amortissement maximum | 25-30 ans |
| Engagements | Aucun |
Pourquoi choisir le conventionnel ?
- Rapidité : pas de processus SCHL, pas d'audit d'engagements
- Simplicité : moins de paperasse et de conditions
- Flexibilité : pas d'engagement sur les loyers, l'énergie ou l'accessibilité
- Immeubles stabilisés : quand le deal est solide et que tu as le cash
Le prix de la simplicité
- 25 % de mise de fonds au lieu de 5-15 %
- 25-30 ans d'amortissement au lieu de 40-50 ans
- RCD plus strict (1,15-1,25 vs 1,10)
Sur un immeuble de 1 000 000 $ :
Conventionnel (25 %) : 250 000 $ de mise de fonds
SCHL Standard (15 %) : 150 000 $
APH 70 (5 %) : 50 000 $
Différence conventionnel vs APH 70 : 200 000 $ de plus
Comment choisir le bon programme
Arbre de décision simple
Tu as 25 % de mise de fonds et tu veux aller vite ?
→ Conventionnel
Tu veux maximiser le levier sans engagements ?
→ SCHL Standard
Tu es prêt à t'engager sur l'abordabilité/énergie/accessibilité ?
→ APH Select (50, 70 ou 100 selon le niveau d'engagement)
Tu as peu de cash et tu veux le maximum de levier ?
→ APH 70 ou APH 100 (5 % de mise de fonds)
Le facteur valeur économique
Chaque programme a un RPV différent, ce qui impacte directement la valeur économique et ta mise de fonds réelle :
Même immeuble, VE de 900 000 $ :
Conventionnel (RPV 75 %) : prêt max 675 000 $
SCHL Standard (RPV 85 %) : prêt max 765 000 $
APH 70 (RPV 95 %) : prêt max 855 000 $
Le programme choisi change tout sur le montant que la banque te prête.
L'impact sur le cashflow
Le programme de financement a un impact direct sur ton cashflow mensuel, principalement à travers l'amortissement :
Immeuble : 800 000 $ | Prêt : 680 000 $ | Taux : 5 %
Conventionnel (25 ans) : -3 961 $/mois
SCHL Standard (40 ans) : -3 231 $/mois
APH 100 (50 ans) : -2 988 $/mois
Différence mensuelle : 973 $ entre conventionnel et APH 100
Sur un immeuble avec des revenus nets de 4 000 $/mois :
| Programme | Paiement | Cashflow |
|---|---|---|
| Conventionnel | 3 961 $ | +39 $/mois |
| SCHL Standard | 3 231 $ | +769 $/mois |
| APH 100 | 2 988 $ | +1 012 $/mois |
Le même immeuble passe de breakeven à +1 000 $/mois selon le programme.
FAQ : programmes de financement multilogement
Quelle est la différence entre SCHL Standard et APH Select ?
Les deux sont assurés par la SCHL. Le SCHL Standard n'a aucun engagement particulier, avec 15 % de mise de fonds et 40 ans d'amortissement. L'APH Select offre plus de levier (jusqu'à 5 % de mise de fonds, 50 ans d'amortissement), mais exige des engagements sur l'abordabilité, l'écoénergie ou l'accessibilité.
Combien de portes faut-il pour accéder au financement SCHL multilogement ?
Le financement SCHL multilogement s'applique aux immeubles de 5 logements et plus. Pour les 2-4 logements, c'est le programme SCHL résidentiel standard (avec occupation propriétaire possible). Au-delà de 5 portes, tu entres dans le MLI (Multi-Unit Loan Insurance).
Est-ce que l'APH Select vaut la peine avec les engagements ?
Ça dépend du deal. Si les engagements (abordabilité, énergie, accessibilité) sont compatibles avec ton plan d'affaires, le levier supplémentaire est considérable : passer de 25 % à 5 % de mise de fonds libère du capital pour d'autres acquisitions. Fais le calcul pour chaque deal.
Peut-on changer de programme après l'achat ?
Oui, au refinancement. Tu peux passer d'un prêt conventionnel à un prêt assuré SCHL (ou vice versa) lorsque tu refinances. C'est une stratégie courante : acheter en conventionnel (rapidité), puis refinancer en SCHL pour obtenir un meilleur amortissement et libérer de l'équité.
Quel programme donne le meilleur TRI ?
Généralement, les programmes avec le plus de levier (APH 70/100) donnent le meilleur TRI parce que tu mets moins d'argent de ta poche. Moins de mise de fonds = meilleur rendement sur ton capital investi. Mais le coût total du prêt (intérêts + prime) est plus élevé sur la durée.
Le conventionnel est-il meilleur pour les immeubles stabilisés ?
Souvent, oui. Si l'immeuble est déjà stabilisé (loyers au marché, bon état, RCD solide) et que tu as le cash pour 25 % de mise de fonds, le conventionnel est plus rapide et plus simple. Pas de processus SCHL, pas d'engagements, pas de prime d'assurance.
Ce qu'il faut retenir
- 5 programmes, pas 36 : SCHL Standard, APH 50/70/100 et conventionnel
- Le levier varie de 5 % à 25 % de mise de fonds selon le programme
- L'amortissement change tout : 25 ans vs 50 ans = des centaines de dollars de différence sur le cashflow mensuel
- APH Select = plus de levier mais plus d'engagements — calcule si c'est compatible avec ton plan
- Le bon programme peut transformer un mauvais deal en bon deal (et vice versa)
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