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Médiane des ventes d'immeubles au même nombre de logements
Ce que la banque financerait selon vos revenus normalisés
Vos revenus nets divisés par le TGA des immeubles à vendre autour
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L'outil estime la valeur de votre plex en combinant trois méthodes, puis en les pondérant selon la taille de l'immeuble. Vous recevez l'estimation par courriel dans les minutes qui suivent, avec le détail de chaque méthode.
Il ne tient pas compte d'un prix que vous auriez en tête : l'estimation part de l'immeuble et du marché autour, pas de votre offre.
L'outil cherche les ventes conclues d'immeubles qui ont exactement le même nombre de logements que le vôtre :
Les ventes de plus de six mois sont ajustées de 2 % par année pour tenir compte de la hausse du marché. L'outil retient la médiane.
C'est la valeur que la banque retient pour financer un immeuble : ce que vos revenus nets normalisés peuvent rembourser. L'outil utilise celle du programme APH 50 points. Le calcul complet est détaillé sur la page valeur économique.
Le taux global d'actualisation (TGA) est le rendement net d'un immeuble par rapport à son prix. L'outil calcule le TGA médian des immeubles à vendre autour du vôtre (même nombre de logements, dans un rayon de 5 km), puis divise vos revenus nets par ce taux :
Valeur par le TGA = revenus nets normalisés ÷ TGA médian du secteur
Attention à ce que ce chiffre mesure : il repose sur les prix demandés des immeubles en vente, pas sur des ventes conclues. C'est une lecture de ce que le marché affiche en ce moment.
| Taille de l'immeuble | Ventes récentes | Valeur économique | TGA du secteur |
|---|---|---|---|
| 2 à 4 logements | 60 % | 20 % | 20 % |
| 5 logements et plus | 40 % | 40 % | 20 % |
La logique est la même que celle d'un acheteur. Sous 5 logements, un plex se vend surtout comme une propriété : le prix des voisins pèse plus lourd. À partir de 5 logements, l'immeuble se finance sur ses revenus, et la valeur économique prend autant de poids que les ventes.
Si une méthode ne donne rien, par exemple quand aucune vente comparable n'existe, les deux autres se partagent son poids.
Un 6 logements dont la médiane des ventes est de 1 200 000 $, la valeur économique de 1 382 189 $, et la valeur par le TGA de 1 248 160 $ :
40 % × 1 200 000 $ = 480 000 $
40 % × 1 382 189 $ = 552 876 $
20 % × 1 248 160 $ = 249 632 $
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Estimation 1 282 508 $
Le courriel indique aussi un prix par pièce : la médiane du prix demandé par pièce des immeubles à vendre autour, multipliée par le nombre de pièces du vôtre. Un 3½ compte pour trois pièces.
Ce chiffre sert de repère. Il n'entre pas dans l'estimation, parce qu'il ne tient compte ni des revenus ni de l'état de l'immeuble.
L'outil ne visite pas l'immeuble. Il ne connaît ni l'état de la toiture, ni les fondations, ni les rénovations récentes, ni un logement sous-loué depuis des années. Deux immeubles au même nombre de logements dans la même rue peuvent valoir des montants très différents.
Servez-vous-en pour situer un prix, repérer une offre trop haute, ou préparer une négociation. Pour une transaction, un évaluateur agréé reste la référence.
Il combine trois méthodes : la médiane des ventes récentes d'immeubles au même nombre de logements, la valeur économique calculée sur vos revenus, et la valeur tirée du TGA des immeubles à vendre dans le secteur. Les poids dépendent de la taille de l'immeuble.
Jusqu'à 4 logements, un plex s'achète et se finance surtout comme une propriété, donc le prix des ventes voisines domine. À partir de 5 logements, la banque finance sur les revenus de l'immeuble, et la valeur économique compte autant que les ventes.
De ventes conclues d'immeubles au même nombre de logements, dans un rayon de 2 km sur les deux dernières années, élargi à 5 km s'il y en a moins de trois. Les condos sont exclus.
Non. Il est calculé sur les immeubles actuellement à vendre, à partir de leur prix demandé et de leurs revenus. Il reflète ce que le marché affiche, pas ce qui s'est réellement vendu.
Non. Il est indiqué dans le courriel à titre de repère, mais il ne compte pas dans le calcul, parce qu'il ignore les revenus et l'état de l'immeuble.
Non. Elle ne tient pas compte de l'état physique de l'immeuble. Elle sert à situer un prix et à préparer une offre ; pour une transaction ou un financement, un évaluateur agréé reste la référence.