Comment trouver un bon deal sur Centris (et pourquoi le hors-marché est surestimé)
Le off-market n'est pas magique. 90 % des vendeurs hors-marché veulent juste trop cher. Voici comment trouver, analyser et négocier de vrais deals immobiliers directement sur Centris.
Comment trouver un bon deal sur Centris (et pourquoi le hors-marché est surestimé)
Tout le monde rêve du off-market. Le deal secret. L'immeuble que personne n'a vu. Le vendeur motivé qui brade son plex à 60 % de la valeur.
Sauf que dans la vraie vie, 90 % des vendeurs qui vendent « hors-marché » veulent juste trop d'argent.
J'ai vu le cycle complet des vendeurs en 3 actes :
- Le vendeur sonde le marché discrètement au prix de ses rêves. Personne n'achète.
- Il essaie DuProprio. Il garde son prix de rêve. Toujours personne.
- Il finit sur Centris avec un courtier et un prix enfin réaliste.
À chaque fois que j'ai vu un immeuble qui m'intéressait et que j'ai comparé le prix affiché au prix vendu, je me suis dit : « Moi aussi, je l'aurais payé à ce prix-là. »
C'est pour ça que j'ai arrêté de courir après l'invisible.
Le mythe du hors-marché
Pourquoi tout le monde en parle
Le off-market a un attrait psychologique puissant : l'exclusivité. L'idée qu'on accède à quelque chose que les autres ne voient pas donne l'impression d'avoir un avantage.
Mais en réalité :
| Ce qu'on imagine | Ce qui se passe vraiment |
|---|---|
| Un vendeur motivé qui brade | Un vendeur qui teste le marché au prix fort |
| Aucune concurrence | Le « deal » circule quand même dans un réseau |
| Prix en dessous du marché | Prix souvent au-dessus du marché |
| Accès exclusif | Le vendeur sonde 5-10 acheteurs en même temps |
Les 3 raisons pour lesquelles un vendeur va « hors-marché »
- Il veut un prix irréaliste et il sait qu'un courtier ne le prendrait pas à ce prix
- Il veut économiser la commission du courtier (2-5 %) et transférer ce « rabais » dans son prix de vente
- Il teste le marché avant de s'engager avec un courtier
Dans les 3 cas, le prix n'est presque jamais en ta faveur.
L'exception qui confirme la règle
Oui, il existe des deals hors-marché légitimes. Ça arrive. Mais surtout :
- En région, où le marché est moins liquide
- Via un réseau personnel construit sur des années
- Lors de successions, divorces ou situations financières urgentes
Tu en connais combien, toi, des gens qui ont sorti un deal incroyable en off-market ? Probablement pas beaucoup. Pour ceux qui investissent dans les grands centres, la vraie game est sur le marché.
La stratégie in-market : comment trouver des deals sur Centris
Le in-market est sous-estimé. Les vrais deals se font sur Centris — à condition de savoir les repérer et de faire des offres.
Étape 1 : comprendre le cycle de prix d'une annonce
Un immeuble sur Centris suit souvent ce cycle :
Semaine 1-4 : Prix affiché (souvent trop élevé)
↓
Semaine 4-12 : Première baisse de prix (5-10 %)
↓
Semaine 12-24 : Deuxième baisse ou motivation accrue du vendeur
↓
Mois 6+ : Le vendeur est fatigué, ouvert aux offres basses
Le bon prix apparaît rarement dès le début. Les immeubles qui restent sur le marché 90+ jours sont souvent les meilleures opportunités de négociation.
Étape 2 : les indicateurs d'un deal potentiel
Quand tu filtres les annonces sur Centris, cherche ces signaux :
| Signal | Ce que ça veut dire |
|---|---|
| 90+ jours sur le marché | Le vendeur n'a pas trouvé d'acheteur à son prix. Il est probablement flexible. |
| Baisse de prix récente | Le vendeur s'ajuste. Il est réaliste. |
| Prix en dessous de la valeur municipale | Potentiel deal si les revenus le justifient. |
| « Vendeur motivé » dans la description | Le courtier te dit de faire une offre. |
| Succession / estate sale | Les héritiers veulent souvent vendre vite. |
| Photos moyennes / annonce négligée | Moins de compétition = plus de marge de négociation. |
Étape 3 : analyser avant d'offrir
Avant de faire une offre, tu dois savoir combien l'immeuble vaut réellement basé sur ses revenus, pas sur le prix demandé.
Le calcul :
1. Revenus bruts (loyers annuels)
2. - Dépenses normalisées (barèmes SCHL)
3. = Revenus nets normalisés (RNN)
4. × Facteur de capitalisation (~13x)
5. = Valeur économique
Si le prix demandé est au-dessus de la valeur économique, tu sais exactement de combien baisser ton offre. C'est pas du feeling, c'est des chiffres.
Pour comprendre les barèmes SCHL et le RCD, consulte mes articles dédiés.
Étape 4 : faire des offres — beaucoup d'offres
C'est la partie que la majorité des investisseurs ne font pas assez. Ils analysent 50 immeubles, visitent 10, et font 1 seule offre.
La stratégie qui fonctionne :
- Analyse en quelques clics (utilise Venstor pour accélérer)
- Détermine ton prix maximum basé sur la valeur économique et le RCD
- Propose 30 000 $ à 50 000 $ en dessous du prix demandé
- Vois si ça passe
- Si non, passe au suivant. Pas d'émotion.
Plus tu fais d'offres, plus tu as de chances de tomber sur un vendeur motivé. C'est un jeu de volume.
Prix affiché vs prix vendu : ce que les données montrent
Un des plus grands avantages de Centris, c'est que tu peux accéder aux comparables : les prix réellement payés pour des immeubles similaires dans le même secteur.
Ce que j'observe régulièrement
| Type d'immeuble | Écart prix affiché → prix vendu |
|---|---|
| Plex bien situé, bon état | -2 % à -5 % |
| Plex moyen, travaux à prévoir | -5 % à -15 % |
| Immeuble 90+ jours sur le marché | -10 % à -20 % |
| Succession / situation urgente | -15 % à -25 % |
L'écart existe presque toujours. Le prix affiché est un point de départ, pas un prix final. Le vendeur s'attend à recevoir des offres en dessous.
Comment accéder aux comparables
- Via ton courtier : il a accès au système MLS avec les prix vendus
- JLR (registre foncier) : données publiques sur les transactions
- Évaluation municipale : la valeur au rôle donne un point de référence
Les 5 erreurs qui tuent les offres
Erreur #1 : analyser au feeling
« Ça a l'air d'un bon deal. » Non. Calcule la valeur économique, le RNN, le RCD. Si les chiffres ne fonctionnent pas, c'est pas un bon deal, peu importe l'impression.
Erreur #2 : avoir peur de faire une offre basse
Une offre à 50 000 $ en dessous du prix demandé, ça ne se refuse pas — ça se contre-offre. Le pire qui peut arriver, c'est que le vendeur dise non. Tu passes au suivant. Pas de perte de temps, pas d'émotion.
Erreur #3 : ne faire qu'une seule offre
Si tu fais une offre par mois, ça va te prendre un an pour acheter. Fais-en 3 à 5 par mois. C'est un jeu de volume.
Erreur #4 : tomber en amour avec un immeuble
Tu n'achètes pas une maison pour y vivre. Tu achètes un véhicule d'investissement. Si les chiffres ne marchent pas, tu lâches et tu passes au suivant.
Erreur #5 : attendre le « deal parfait »
Le deal parfait n'existe pas. Il existe des deals qui fonctionnent avec les chiffres. C'est tout ce qui compte.
Ma méthode en 4 étapes
Voici exactement ce que je fais, chaque semaine :
- Je filtre sur Centris : plex 2-6 logements, 90+ jours sur le marché, dans mes secteurs cibles
- J'analyse en quelques clics avec Venstor : RNN, RCD, valeur économique, cashflow projeté
- Je propose un prix avec 50 000 $ de moins si les chiffres le justifient
- J'envoie l'offre. Pas de perte de temps. Pas d'émotion.
Et BAM. Si ça passe, on avance. Si ça ne passe pas, je passe au suivant.
FAQ : trouver des deals immobiliers au Québec
Est-ce que le hors-marché est toujours une mauvaise idée ?
Non, mais c'est surestimé. Les vrais deals off-market existent surtout en région, via un réseau personnel solide, ou dans des situations spéciales (succession, divorce). Dans les grands centres, 90 % du off-market est juste un vendeur qui veut trop cher. Le in-market (Centris) offre plus de transparence et souvent de meilleurs prix.
Comment savoir si un prix sur Centris est bon ?
Calcule la valeur économique de l'immeuble : revenus bruts - dépenses normalisées (barèmes SCHL) = RNN, multiplié par le facteur de capitalisation (~13x). Compare cette valeur au prix demandé. Si le prix demandé est au-dessus, tu sais de combien négocier.
Combien d'offres faut-il faire avant d'acheter ?
Ça varie, mais en moyenne 10 à 20 offres avant d'en avoir une acceptée. C'est un jeu de volume. Plus tu fais d'offres (calculées, pas aléatoires), plus tu augmentes tes chances.
Peut-on offrir 50 000 $ en dessous du prix demandé ?
Oui, si c'est justifié par les chiffres (valeur économique, comparables, état du bâtiment). Les vendeurs s'attendent à la négociation. Le pire qu'il peut arriver, c'est une contre-offre ou un refus. Dans les deux cas, tu n'as rien perdu.
Pourquoi les immeubles restent longtemps sur Centris ?
Souvent parce que le prix est trop élevé. Parfois à cause de l'état du bâtiment, de problèmes de financement, ou d'un mauvais marketing (photos, description). Pour l'investisseur, un immeuble qui traîne depuis 90+ jours est souvent la meilleure opportunité de négociation.
DuProprio vs Centris : où trouver les meilleurs deals ?
Les deux ont des opportunités, mais pour des raisons différentes. Sur DuProprio, les vendeurs économisent la commission mais ont souvent des prix gonflés. Sur Centris, les prix sont plus réalistes parce qu'un courtier a fait l'exercice de comparables. Les données montrent que les prix vendus sur Centris se rapprochent plus de la valeur marchande réelle.
Ce qu'il faut retenir
- Le hors-marché est surestimé — 90 % du off-market, c'est un vendeur qui veut trop cher
- Le in-market (Centris) est sous-estimé — les vrais deals sont là, à condition de faire des offres
- Le bon prix apparaît rarement dès le début — surveille les immeubles 90+ jours sur le marché
- Analyse avec des chiffres, pas du feeling — valeur économique, RNN, RCD
- Fais des offres en volume — 3 à 5 par mois, pas 1 par trimestre
Analysez vos deals en quelques clics
Essayez Venstor gratuitement sur venstor.ca
Venstor vous permet d'analyser un immeuble en quelques clics : RNN, RCD, cashflow projeté et valeur économique. Proposez un prix, voyez si ça passe, et envoyez votre offre.