J'ai failli faire une offre 120 000 $ trop élevée à cause des barèmes SCHL
Les dépenses normalisées de la SCHL peuvent changer drastiquement ton financement. Voici les barèmes à jour depuis juin 2023, comment ils affectent ta mise de fonds, et les différences entre bois, brique et béton.
J'ai failli faire une offre 120 000 $ trop élevée à cause des barèmes SCHL
J'analysais un immeuble. Les chiffres avaient l'air bons. J'étais prêt à faire une offre.
Et puis j'ai découvert un truc qui a tout changé : je n'appliquais pas les bons barèmes de dépenses normalisées de la SCHL.
J'utilisais mes dépenses réelles — celles que je voyais dans les états financiers du vendeur. Mais la banque, elle, s'en fout de tes dépenses réelles. Elle utilise les barèmes imposés par la SCHL pour calculer combien elle va te prêter.
Résultat : en appliquant les bons chiffres, mon financement disponible a chuté de 120 000 $. Si j'avais fait mon offre sans vérifier, j'aurais manqué de mise de fonds le jour du notaire.
Qu'est-ce que les dépenses normalisées de la SCHL ?
Les dépenses normalisées, c'est un ensemble de planchers de dépenses que la SCHL (Société canadienne d'hypothèques et de logement) impose aux prêteurs pour évaluer un immeuble à revenus.
Peu importe ce que tu dépenses réellement, la banque va utiliser le plus élevé entre :
- Tes dépenses réelles
- Les barèmes normalisés de la SCHL
Pourquoi la SCHL fait ça
L'objectif est de standardiser l'évaluation de tous les immeubles. Un propriétaire qui fait lui-même son entretien dépense moins qu'un propriétaire qui embauche tout. Mais pour la banque, le risque est le même : si tu revends ou si tu arrêtes de t'en occuper, l'immeuble va coûter le prix « normal » à opérer.
Les barèmes normalisés servent à :
- Comparer tous les immeubles sur la même base
- S'assurer que l'immeuble peut servir la dette dans des conditions normales d'opération
- Protéger le prêteur contre les projections trop optimistes
Les barèmes SCHL à jour (depuis le 19 juin 2023)
Le 19 juin 2023, la SCHL a mis à jour ses barèmes de façon significative. Si tu utilises encore les anciens chiffres, tu fausses complètement ton analyse.
Immeubles de 11 logements ou moins — bois ou brique
C'est le cas le plus courant pour les investisseurs débutants et intermédiaires (duplex, triplex, quadruplex, petit multilogement).
| Dépense | Barème SCHL |
|---|---|
| Réparation et entretien | 610 $/unité/an |
| Gestion | 4,25 % du revenu brut |
| Salaire / conciergerie | 215 $/unité/an |
| Électroménagers | 60 $ chacun/an (si inclus dans le bail) |
| Climatiseur | 190 $/unité/an |
| Ascenseur | 300 $/mois |
Immeubles de 12 logements et plus — bois ou brique
Dès que tu passes à 12 unités, les règles changent :
| Dépense | Barème SCHL |
|---|---|
| Réparation et entretien | 610 $/unité/an |
| Gestion | 5 % du revenu brut (vs 4,25 %) |
| Salaire / conciergerie | 365 $/unité/an (vs 215 $) |
| Électroménagers | 60 $ chacun/an |
| Climatiseur | 190 $/unité/an |
| Ascenseur | 300 $/mois |
La hausse de gestion (de 4,25 % à 5 %) et du salaire (de 215 $ à 365 $) peut avoir un impact majeur sur un immeuble de 12+ portes.
Immeubles en béton — la vraie game
Les immeubles en béton, c'est une autre catégorie. Les coûts d'entretien sont plus élevés parce que la structure est plus complexe (systèmes mécaniques, plomberie intégrée, enveloppe de béton).
| Dépense | Barème SCHL |
|---|---|
| Réparation et entretien | 925 $/unité/an (vs 610 $) |
| Gestion | 5 % du revenu brut |
| Salaire / conciergerie | 610 $/unité/an (vs 365 $) |
| Électroménagers | 60 $ chacun/an |
| Climatiseur | 190 $/unité/an |
| Ascenseur | 300 $/mois |
La différence est massive : 925 $ vs 610 $ en réparation et 610 $ vs 215-365 $ en salaire. Sur un immeuble de 20 portes en béton, ça représente des milliers de dollars de dépenses normalisées supplémentaires.
Résumé comparatif
| Dépense | Bois/brique ≤11 | Bois/brique 12+ | Béton |
|---|---|---|---|
| Réparation | 610 $/unité | 610 $/unité | 925 $/unité |
| Gestion | 4,25 % | 5 % | 5 % |
| Salaire | 215 $/unité | 365 $/unité | 610 $/unité |
| Électros | 60 $/chacun | 60 $/chacun | 60 $/chacun |
| Climatiseur | 190 $ | 190 $ | 190 $ |
| Ascenseur | 300 $/mois | 300 $/mois | 300 $/mois |
Comment ça affecte ton financement (concrètement)
C'est ici que ça devient critique. Les dépenses normalisées impactent directement trois choses :
1. Les Revenus Nets Normalisés (RNN)
Le RNN, c'est ce qui reste après avoir soustrait toutes les dépenses normalisées des revenus bruts.
RNN = Revenus bruts
- Vacance (normalisée ~5 %)
- Taxes municipales et scolaires (réelles)
- Assurances (réelles)
- Énergie (réelle ou normalisée ~1 350 $/unité)
- Réparation (normalisée)
- Gestion (normalisée)
- Salaire (normalisé)
- Électroménagers (normalisé)
Si tu veux comprendre comment la banque utilise le RNN pour déterminer ton prêt, lis mon article sur le RCD.
2. La valeur économique de l'immeuble
La banque calcule la valeur économique de ton immeuble à partir du RNN :
Valeur économique ≈ RNN annuel × Facteur de capitalisation (~13x)
Donc si les barèmes SCHL augmentent tes dépenses normalisées de 1 000 $/an pour un immeuble de 10 portes, ça réduit ta valeur économique d'environ 13 000 $.
3. Ta mise de fonds
La banque te prête un pourcentage de la valeur économique. Si cette valeur baisse, le montant que tu dois sortir de ta poche augmente.
Exemple : l'impact de 120 000 $
Voici ce qui m'est arrivé concrètement :
Avec les anciens barèmes (avant juin 2023) :
RNN annuel : 85 000 $
Valeur économique : ~1 105 000 $
Financement disponible (75 %) : ~828 750 $
Avec les nouveaux barèmes :
RNN annuel : 75 800 $
Valeur économique : ~985 400 $
Financement disponible (75 %) : ~739 050 $
Différence de financement : ~89 700 $
+ ajustements sur le RCD : ~120 000 $ d'écart total
120 000 $ de moins en financement, c'est 120 000 $ de plus en mise de fonds. Sur un deal déjà serré, ça peut tuer l'offre.
Les erreurs que je vois partout
Erreur #1 : utiliser les dépenses du vendeur
Le vendeur te montre ses dépenses réelles de 450 $/unité en réparation. Tu les mets dans ton analyse. Mais la banque va utiliser 610 $ (ou 925 $ en béton). Ton financement sera différent de ce que tu avais calculé.
Erreur #2 : ignorer le type de construction
Un immeuble en bois à 610 $/unité en réparation vs un immeuble en béton à 925 $/unité — sur 20 portes, c'est une différence de 6 300 $/an en dépenses normalisées, soit environ 82 000 $ en valeur économique.
Erreur #3 : ne pas connaître le seuil de 12 unités
Passer de 11 à 12 logements fait grimper la gestion de 4,25 % à 5 % et le salaire de 215 $ à 365 $/unité. C'est un changement qu'il faut prévoir avant de faire ton offre, pas après.
Erreur #4 : utiliser les barèmes d'avant juin 2023
Si ton outil de calcul ou ton fichier Excel n'a pas été mis à jour depuis juin 2023, tous tes chiffres sont faux. Les hausses de 2023 ont significativement augmenté les barèmes.
Comment ne pas se tromper
Option 1 : le faire à la main
Tu peux calculer tout ça dans Excel. Il te faut :
- Les barèmes SCHL à jour (ceux dans cet article)
- Les revenus bruts de l'immeuble
- Les dépenses réelles (taxes, assurances, énergie)
- Appliquer le maximum entre tes dépenses réelles et les barèmes normalisés
- Calculer le RNN, puis le RCD, puis le financement disponible
C'est faisable, mais c'est long et les erreurs coûtent cher.
Option 2 : automatiser avec Venstor
C'est exactement pour ça que j'ai construit Venstor. La plateforme intègre automatiquement les bons barèmes SCHL selon :
- Le nombre de logements (≤11 ou 12+)
- Le type de construction (bois, brique, béton)
- Les mises à jour les plus récentes (juin 2023+)
Tu entres les données de l'immeuble, et Venstor calcule le RNN, le RCD et le financement disponible avec les bons barèmes. Plus de risque de te planter de 120 000 $.
FAQ : barèmes SCHL et dépenses normalisées
Qu'est-ce que les dépenses normalisées de la SCHL ?
Ce sont des planchers de dépenses imposés par la SCHL pour évaluer un immeuble à revenus. La banque utilise le plus élevé entre tes dépenses réelles et les barèmes normalisés pour calculer ton RNN et déterminer combien elle va te prêter.
Pourquoi la banque n'utilise-t-elle pas mes dépenses réelles ?
Parce que tes dépenses réelles reflètent ta gestion, pas la gestion « normale » d'un immeuble. Si tu fais ton entretien toi-même, tes dépenses sont basses. Mais si tu revends ou si tu arrêtes, l'immeuble coûtera le prix du marché à opérer. La banque se protège en utilisant les barèmes normalisés.
Quand les barèmes SCHL ont-ils été mis à jour ?
La dernière mise à jour majeure date du 19 juin 2023. Toutes les demandes de financement reçues après cette date utilisent les nouveaux barèmes, qui sont significativement plus élevés que les précédents.
Quelle est la différence entre un immeuble en bois et en béton pour la SCHL ?
Les immeubles en béton ont des barèmes plus élevés : 925 $/unité en réparation (vs 610 $ pour le bois/brique) et 610 $/unité en salaire (vs 215-365 $). Ça réduit le RNN, la valeur économique et le financement disponible.
Est-ce que les barèmes changent à 12 logements ?
Oui. À partir de 12 logements, la gestion passe de 4,25 % à 5 % du revenu brut, et le salaire/conciergerie passe de 215 $ à 365 $/unité. C'est un seuil important à connaître avant de faire une offre.
Comment les dépenses normalisées affectent-elles ma mise de fonds ?
Les dépenses normalisées réduisent le RNN, ce qui réduit la valeur économique de l'immeuble, ce qui réduit le montant que la banque va te prêter. La différence entre le prix d'achat et le financement disponible, c'est ta mise de fonds. Plus les barèmes sont élevés, plus ta mise de fonds augmente.
Ce qu'il faut retenir
- Utilise les barèmes SCHL à jour (juin 2023+), pas tes dépenses réelles ni celles du vendeur
- Connais le type de construction de l'immeuble — bois/brique vs béton change drastiquement les chiffres
- Attention au seuil de 12 logements — gestion et salaire augmentent significativement
- Calcule ton financement avec les bons barèmes avant de faire une offre — sinon tu risques un manque de mise de fonds
- Automatise tes analyses avec Venstor pour ne plus jamais appliquer les mauvais chiffres
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