RCD et SCHL : les seuils cachés selon le nombre de logements (1.1, 1.2 ou 1.3)
Le RCD minimum SCHL n'est pas le même pour un 6-plex et un 12-plex. Et il existe un truc avec le terme de 10 ans que la plupart des investisseurs ne connaissent pas. Voici les seuils exacts et comment les utiliser.
RCD et SCHL : les seuils cachés selon le nombre de logements
Le RCD (Ratio de Couverture de la Dette) est le chiffre que la banque regarde pour décider si ton immeuble s'autofinance assez pour couvrir la dette. C'est la base du financement multilogement.
Mais ce que la plupart des investisseurs ne savent pas, c'est que le RCD minimum SCHL change selon le nombre de logements. Et cette différence peut avoir un impact majeur sur ta valeur économique, ta mise de fonds et ton levier.
Les 3 seuils de RCD en SCHL Standard
| Nombre de logements | RCD minimum | Terme |
|---|---|---|
| 5 à 6 logements | 1,10 | Standard (5 ans) |
| 7 logements et + | 1,30 | Standard (5 ans) |
| 7 logements et + | 1,20 | Terme de 10 ans |
C'est un détail technique que même certains courtiers hypothécaires ne maîtrisent pas. Et il peut faire une grosse différence sur un deal.
Pourquoi le RCD change tout
Le RCD minimum affecte directement la valeur économique et, par conséquent, le montant que la banque te prête.
Le lien entre RCD et valeur économique
La banque utilise le RCD minimum pour calculer le paiement hypothécaire maximum que l'immeuble peut supporter :
Paiement hypothécaire maximum = RNN ÷ RCD minimum
Plus le RCD minimum est bas, plus le paiement autorisé est élevé, plus le prêt est gros, moins tu mets de mise de fonds.
L'impact chiffré
Prenons un immeuble avec des RNN de 65 000 $/an :
Avec RCD de 1,10 (5-6 logements) :
Paiement max : 65 000 ÷ 1,10 = 59 091 $/an
→ Hypothèque max plus élevée
→ Mise de fonds plus petite
Avec RCD de 1,30 (7+ logements) :
Paiement max : 65 000 ÷ 1,30 = 50 000 $/an
→ Hypothèque max plus basse
→ Mise de fonds plus grosse
Avec RCD de 1,20 (7+ logements, terme 10 ans) :
Paiement max : 65 000 ÷ 1,20 = 54 167 $/an
→ Entre les deux
La différence entre 1,10 et 1,30, c'est 9 091 $ par an de paiement autorisé en plus. Sur un amortissement de 40 ans, ça se traduit par des dizaines de milliers de dollars de financement supplémentaire.
Le palier des 5-6 logements : le sweet spot
Les immeubles de 5 à 6 logements bénéficient du RCD le plus avantageux en SCHL Standard : 1,10.
C'est le même RCD que pour les programmes APH Select, mais sans aucun engagement d'abordabilité, d'écoénergie ou d'accessibilité.
Pourquoi c'est un sweet spot
| Avantage | Détail |
|---|---|
| RCD de 1,10 | Le plus souple en SCHL Standard |
| Pas d'engagement APH | Liberté totale sur les loyers et la gestion |
| RPV de 85 % | 15 % de mise de fonds (sur la VE) |
| Amortissement 40 ans | Paiements réduits = meilleur cashflow |
| Complexité raisonnable | 5-6 portes se gèrent facilement |
Pour beaucoup d'investisseurs, le 5-6 logements en SCHL Standard est le meilleur rapport levier/complexité.
Exemple complet
6-plex, RNN de 48 000 $/an :
RCD minimum : 1,10
Paiement hypothécaire max : 48 000 ÷ 1,10 = 43 636 $/an
À 5 % de taux, amortissement 40 ans :
Hypothèque maximum : ~745 000 $
Valeur économique estimée : ~875 000 $
Financement (85 % de VE) : ~745 000 $
Mise de fonds : prix d'achat - 745 000 $
Si le prix = la VE : mise de fonds = 130 000 $ (15 %)
Le saut à 7 logements : le RCD augmente
Dès que tu passes à 7 logements et plus, le RCD minimum SCHL Standard grimpe à 1,30. C'est un saut significatif.
L'impact concret
Même RNN de 48 000 $/an, mais en 7-plex :
RCD minimum : 1,30
Paiement hypothécaire max : 48 000 ÷ 1,30 = 36 923 $/an
À 5 % de taux, amortissement 40 ans :
Hypothèque maximum : ~630 000 $
Différence vs 6-plex (RCD 1,10) : -115 000 $ de financement
→ Tu dois mettre 115 000 $ de plus en mise de fonds
Pour les mêmes revenus nets, ajouter un 7e logement peut paradoxalement augmenter ta mise de fonds si les revenus du 7e logement ne compensent pas suffisamment le changement de RCD.
Quand le passage à 7 logements vaut la peine
Le 7e logement doit générer assez de revenus pour compenser le RCD plus strict :
Pour que la VE reste identique :
RNN nécessaires avec RCD 1,30 :
Pour financer 745 000 $ à RCD 1,30 :
Paiement de 43 636 $ × 1,30 = 56 727 $/an de RNN requis
Différence : 56 727 - 48 000 = 8 727 $/an de revenus supplémentaires
→ Le 7e logement doit rapporter au moins 727 $/mois en net
Si le 7e logement ne rapporte pas assez pour compenser le RCD plus strict, tu pourrais être mieux en restant à 6 logements.
L'astuce du terme de 10 ans : baisser le RCD à 1,20
Voici le détail technique que peu de gens connaissent : en SCHL Standard, sur un 7+ logements, tu peux baisser le RCD de 1,30 à 1,20 en prenant un terme hypothécaire de 10 ans.
Pourquoi ça marche
La SCHL considère qu'un terme de 10 ans réduit le risque de refinancement (pas de renouvellement pendant 10 ans). Ce risque réduit justifie un RCD plus souple.
L'impact financier
7-plex, RNN de 65 000 $/an :
Avec terme standard (RCD 1,30) :
Paiement max : 65 000 ÷ 1,30 = 50 000 $/an
Hypothèque max : ~853 000 $
Avec terme 10 ans (RCD 1,20) :
Paiement max : 65 000 ÷ 1,20 = 54 167 $/an
Hypothèque max : ~925 000 $
Gain : +72 000 $ de financement
→ 72 000 $ de moins en mise de fonds
72 000 $ de mise de fonds économisée, c'est significatif. C'est presque la mise de fonds d'un deuxième petit plex.
Pour qui cette stratégie fait du sens
Le terme de 10 ans n'est pas pour tout le monde. Il fait sens si :
- Tu investis sur le ultra long terme : tu ne comptes pas refinancer dans les 5 prochaines années
- Tu n'as pas besoin de liquidité : tu ne veux pas casser le prêt pour sortir de l'équité
- Tu veux de la stabilité : ton taux est bloqué pendant 10 ans, peu importe les fluctuations
- Tu vois l'immobilier comme un placement passif : acheter et laisser travailler
Les risques du terme de 10 ans
Les pénalités de bris de terme sont très salées.
Si tu dois casser un prêt à terme de 10 ans après 3 ans, la pénalité sera calculée sur les 7 ans restants. Selon la méthode de calcul (différentiel de taux), ça peut représenter des dizaines de milliers de dollars.
Estimation de pénalité :
Hypothèque : 900 000 $
Taux actuel : 5,0 %
Taux comparable au moment du bris : 4,0 %
Années restantes : 7 ans
Pénalité (différentiel de taux) :
(5,0 % - 4,0 %) × 900 000 × 7 = 63 000 $
→ 63 000 $ de pénalité pour casser le terme
C'est pourquoi le terme de 10 ans est une stratégie de conviction. Tu dois être certain que tu ne voudras pas toucher à ce prêt pendant 10 ans.
Le tableau récapitulatif complet
| Situation | RCD minimum | RPV | Amortissement max | Engagements |
|---|---|---|---|---|
| 5-6 log. SCHL Standard | 1,10 | 85 % | 40 ans | Aucun |
| 7+ log. SCHL Standard | 1,30 | 85 % | 40 ans | Aucun |
| 7+ log. SCHL Standard (terme 10 ans) | 1,20 | 85 % | 40 ans | Aucun |
| APH Select 50 | 1,10 | 85 % | 40 ans | 1 pilier |
| APH Select 70 | 1,10 | 95 % | 40-45 ans | 2+ piliers |
| APH Select 100 | 1,10 | 95 % | 50 ans | 3 piliers |
| Conventionnel | 1,15-1,25 | 75 % | 25-30 ans | Aucun |
La comparaison pour un 7+ logements
Si tu as un immeuble de 7+ logements et que tu veux un RCD de 1,10 (comme un 5-6 logements), tes options sont :
- APH Select : RCD de 1,10, mais avec des engagements (abordabilité, énergie, accessibilité)
- Terme de 10 ans : RCD de 1,20 (pas 1,10, mais mieux que 1,30), sans engagements
C'est un compromis. APH te donne le meilleur RCD mais avec des contraintes. Le terme de 10 ans te donne un RCD intermédiaire avec une contrainte de temps.
Stratégies selon ta situation
Tu achètes un 5-6 logements
La meilleure situation. Profite du RCD de 1,10 en SCHL Standard sans engagement. C'est le programme le plus avantageux proportionnellement.
Tu achètes un 7+ logements et tu veux refinancer dans 3-5 ans
Prends un terme standard de 5 ans (RCD 1,30) ou explore l'APH Select si tu es prêt à t'engager sur l'abordabilité ou l'énergie. Le terme de 10 ans n'est pas pour toi — tu voudras refinancer trop tôt.
Tu achètes un 7+ logements en long terme (10+ ans)
Le terme de 10 ans peut faire sens. Tu économises sur la mise de fonds (RCD 1,20 vs 1,30), tu bloques ton taux, et tu n'as pas d'engagement APH. Mais assure-toi que tu n'auras pas besoin de casser le prêt.
Tu veux maximiser le levier sur un 7+ logements
L'APH Select 70 ou 100 reste le champion : RCD de 1,10, RPV de 95 %, jusqu'à 50 ans d'amortissement. Mais les engagements sont stricts. Calcule si c'est compatible avec ton plan.
FAQ : RCD et nombre de logements en SCHL
Pourquoi le RCD change à 7 logements ?
La SCHL considère que les immeubles de 7+ logements représentent un risque de gestion plus élevé (complexité opérationnelle, vacance potentielle). Le RCD plus strict (1,30) compense ce risque perçu.
Peut-on avoir un RCD de 1,10 sur un 7+ logements ?
Oui, avec les programmes APH Select (50, 70 ou 100). Le RCD est de 1,10 quel que soit le nombre de logements, mais tu dois t'engager sur des piliers d'abordabilité, d'écoénergie ou d'accessibilité.
Le terme de 10 ans est-il négociable ?
Le terme est proposé par le prêteur (la banque), pas par la SCHL. La SCHL assure le prêt, la banque le finance. Vérifie avec ton courtier hypothécaire quels prêteurs offrent des termes de 10 ans sur du multilogement assuré.
Est-ce que ça vaut la peine de rester à 6 logements au lieu de passer à 7 ?
Ça dépend des revenus du 7e logement. Si le 7e logement ne génère pas assez de revenus nets pour compenser le passage du RCD de 1,10 à 1,30, tu pourrais être mieux financièrement à 6 logements. Fais le calcul avec les deux scénarios.
Les pénalités du terme de 10 ans sont-elles plus élevées ?
Oui, significativement. Les pénalités sont généralement calculées sur le différentiel de taux multiplié par le solde et les années restantes. Plus il reste d'années, plus la pénalité est élevée. Sur un terme de 10 ans, brisé après 3 ans, la pénalité peut atteindre 50 000 $ à 100 000 $+ selon le solde et les taux.
Ce qu'il faut retenir
- 5-6 logements SCHL Standard = RCD 1,10 — le meilleur ratio sans engagement
- 7+ logements = RCD 1,30 — un saut significatif qui augmente ta mise de fonds
- Terme de 10 ans = RCD 1,20 — un compromis pour les investisseurs long terme
- APH Select = RCD 1,10 sur tout — mais avec des engagements
- Chaque situation est unique — aligne ta stratégie de financement avec ton horizon de temps
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