Moratoire sur les évictions : ce qui est bloqué jusqu'en 2027

Je vois encore des investisseurs bâtir tout leur plan d'achat autour d'un « je vais subdiviser le 5½ du rez-de-chaussée en deux 3½ ». Sur papier, le calcul est beau. Deux loyers au lieu d'un.

Sauf qu'au Québec, depuis le 6 juin 2024, tu n'as plus le droit d'évincer le locataire pour le faire. Et ça dure jusqu'au 6 juin 2027.

Ce n'est pas un détail réglementaire. C'est une contrainte qui décide si ton deal tient debout ou pas, et beaucoup de gens l'apprennent après avoir signé.

Cet article explique la règle générale. Chaque dossier a ses particularités, et le Tribunal administratif du logement (TAL) tranche au cas par cas. Valide ta situation avec un avocat ou directement auprès du TAL avant d'envoyer un avis.

Ce que le moratoire interdit

Trois motifs d'éviction sont bloqués partout au Québec :

Concrètement : couper un grand logement en deux, fusionner ou agrandir substantiellement, ou transformer un logement en commerce, en bureau ou en location touristique. Si le locataire est en place et ne part pas de lui-même, tu ne peux pas le sortir pour ces raisons.

Le moratoire vient de la loi 65, déposée le 22 mai 2024 et intitulée « Loi limitant le droit d'éviction des locateurs et renforçant la protection des locataires aînés ».

Ce qui reste permis

C'est la partie que les gens manquent. Le moratoire ne bloque pas tout.

La reprise de logement reste permise. Tu peux toujours reprendre un logement pour t'y loger toi-même, ou pour y loger un proche au sens de la loi. C'est un mécanisme différent de l'éviction, et il n'est pas visé par le moratoire.

C'est une nuance qui compte énormément dans un plan d'acquisition : le propriétaire-occupant qui achète un duplex pour habiter le haut n'est pas touché. L'investisseur qui achète le même duplex pour le subdiviser, oui.

Restent aussi possibles, selon les règles habituelles : la reprise pour un proche admissible, les recours pour non-paiement de loyer, et les autres motifs prévus au Code civil qui n'ont rien à voir avec la transformation du logement.

Chacun de ces gestes a son propre délai d'avis, et les rater coûte une année complète — j'ai fait le mémo des délais séparément.

La porte de sortie : le taux d'inoccupation à 3 %

Le moratoire n'est pas gravé pour trois ans fermes. Il prend fin plus tôt si le taux d'inoccupation publié par la SCHL atteint 3 % pour l'ensemble du Québec.

C'est la soupape de la loi : le raisonnement est que la crise du logement justifie la contrainte, et que si le marché se détend, la contrainte n'a plus lieu d'être.

En pratique, ne construis pas ton plan là-dessus. Le taux d'inoccupation québécois est loin de 3 % depuis plusieurs années, et une projection d'affaires qui repose sur un renversement du marché locatif n'est pas une projection, c'est un pari.

Et l'inverse est vrai aussi : la date de fin peut bouger. Le moratoire est devenu un sujet politique, et des partis ont déjà parlé de le prolonger. Si ton échéancier dépend du 6 juin 2027, revalide la date avant de t'engager.

La clause grand-père : les avis d'avant le 22 mai 2024

Il existe une exception de transition. Les évictions dont l'avis a été transmis avant le 22 mai 2024 — la date du dépôt du projet de loi — ne sont pas visées par le moratoire.

Si tu as acheté un immeuble où un avis avait déjà été envoyé par l'ancien propriétaire avant cette date, la situation est différente. Vérifie la date exacte de transmission de l'avis, pas la date de la transaction.

La protection des locataires aînés

La même loi a renforcé la protection des aînés, et ça touche la reprise de logement — donc le mécanisme qui, lui, reste permis.

Un locataire est protégé s'il remplit les trois conditions :

Les trois, pas une seule. Un locataire de 72 ans qui habite là depuis 3 ans n'est pas protégé par cette règle.

Ce qui a changé

L'abaissement de 70 à 65 ans et la hausse du seuil de revenu élargissent considérablement le bassin de locataires protégés.

Pour les avis transmis avant le 22 mai 2024, ce sont les anciens seuils qui s'appliquent : 70 ans et 100 %.

Les exceptions à la protection

Même quand les trois conditions sont remplies, la reprise reste possible dans certains cas :

• le propriétaire a lui-même 65 ans ou plus et veut habiter le logement
• la personne qui va emménager a 65 ans ou plus
• le propriétaire a 65 ans ou plus, habite déjà dans l'immeuble, et veut y loger un proche de moins de 65 ans

L'indemnité que tu dois payer

Quand une éviction est permise, elle n'est pas gratuite. L'indemnité de base est de trois mois de loyer, en plus des frais de déménagement.

Et ce n'est qu'un plancher. Le locataire peut s'adresser au TAL s'il estime que le préjudice subi justifie une indemnité plus élevée. Sur un logement bien situé et sous-loué depuis des années, l'écart entre son loyer actuel et le marché fait partie de l'argument qu'il peut présenter.

Ce montant est à mettre dans ton analyse avant l'achat, pas après.

Ce que ça change dans ton analyse de deal

Trois conséquences concrètes.

Les projets de subdivision sont sur pause s'il y a un locataire en place. Si ta valeur ajoutée reposait sur « 4 logements deviennent 6 », le calendrier n'est plus le tien : il dépend du départ volontaire du locataire, ou de juin 2027.

Les logements vacants valent plus cher qu'avant. Un immeuble livré vacant, ou dont un logement se libère naturellement, permet une transformation qu'un immeuble entièrement occupé ne permet pas. Cette prime est réelle et elle se négocie.

L'âge et l'ancienneté des locataires sont devenus une donnée financière. Avant de faire une offre, tu veux savoir depuis quand chaque locataire est là. Un locataire de 66 ans en place depuis 12 ans change ce que tu peux faire de l'immeuble, même par reprise.

FAQ : moratoire sur les évictions au Québec

Est-ce que je peux encore évincer un locataire en 2026 ?

Pas pour subdiviser, agrandir substantiellement ou changer l'affectation du logement : ces trois motifs sont interdits jusqu'au 6 juin 2027. Les autres recours prévus par la loi, comme le non-paiement de loyer, restent disponibles.

La reprise de logement est-elle interdite elle aussi ?

Non. La reprise pour te loger toi-même ou loger un proche n'est pas visée par le moratoire. Elle demeure soumise à ses propres règles, dont la protection des locataires aînés.

Quand le moratoire prend-il fin ?

Le 6 juin 2027, ou plus tôt si le taux d'inoccupation publié par la SCHL atteint 3 % pour l'ensemble du Québec. La date pourrait aussi être repoussée : le sujet est politiquement actif, alors revalide-la si ton plan en dépend.

Combien dois-je payer au locataire lors d'une éviction permise ?

Trois mois de loyer plus les frais de déménagement, au minimum. Le locataire peut demander davantage au TAL s'il démontre un préjudice plus important.

Un locataire de 65 ans est-il automatiquement protégé ?

Non. Les trois conditions doivent être réunies : 65 ans ou plus, au moins 10 ans dans le logement, et un revenu inférieur ou égal à 125 % du seuil d'admissibilité HLM.

J'ai acheté un immeuble où un avis d'éviction avait déjà été envoyé. Est-ce que le moratoire s'applique ?

Si l'avis a été transmis avant le 22 mai 2024, il n'est pas visé par le moratoire. C'est la date de transmission de l'avis qui compte, pas la date de ton achat.

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Ce qu'il faut retenir

1. Subdivision, agrandissement substantiel et changement d'affectation : évictions interdites jusqu'au 6 juin 2027
2. La reprise de logement reste permise — c'est un mécanisme distinct de l'éviction
3. Fin anticipée possible si le taux d'inoccupation SCHL atteint 3 % au Québec, mais n'en fais pas une hypothèse d'affaires
4. Les avis transmis avant le 22 mai 2024 échappent au moratoire
5. Protection des aînés : 65 ans + 10 ans d'occupation + revenu ≤ 125 % du seuil HLM, les trois ensemble
6. L'indemnité d'éviction est un plancher, pas un plafond : 3 mois de loyer + déménagement, et le TAL peut accorder plus
7. Un immeuble vacant vaut une prime que l'ancien marché ne reconnaissait pas

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