Taux fixe ou variable en multilogement ? Le vrai calcul pour investisseurs
Le choix entre taux fixe et variable en multilogement ne se résume pas au taux le plus bas. C'est une décision stratégique qui affecte ta capacité à refinancer, tes pénalités et ton cashflow. Voici comment choisir.
Taux fixe ou variable en multilogement : le vrai calcul
Quand tu finances un immeuble multilogement (5+ portes), la banque te propose un taux fixe ou un taux variable. La plupart des investisseurs choisissent en se basant sur un seul critère : quel taux est le plus bas aujourd'hui.
C'est une erreur.
Le choix entre fixe et variable n'est pas une question de taux. C'est une décision stratégique qui affecte ta capacité à refinancer, le montant de tes pénalités si tu casses ton hypothèque, et ta flexibilité pour les 5 prochaines années.
Taux fixe vs variable : les bases
Le taux fixe
Ton taux est gelé pour toute la durée du terme (habituellement 5 ans). Peu importe ce qui se passe avec les taux du marché, ton paiement hypothécaire ne change pas.
Le taux fixe est basé sur le CMB (Canada Mortgage Bond) + le spread de la banque. C'est un taux déterminé par le marché obligataire, pas par la Banque du Canada.
Le taux variable
Ton taux fluctue selon le taux préférentiel de la banque, qui suit de près le taux directeur de la Banque du Canada. Quand le taux directeur baisse, ton taux baisse. Quand il monte, ton taux monte.
Taux variable = taux préférentiel - rabais (ou + prime)
Exemple :
Taux préférentiel : 5,95 %
Rabais négocié : -0,60 %
Ton taux variable : 5,35 %
Le rabais (ou la prime) reste fixe pendant le terme. C'est le taux préférentiel qui bouge.
La vraie différence : les pénalités
C'est ici que le choix fixe vs variable change tout pour un investisseur multilogement.
Pénalité en taux variable : 3 mois d'intérêt
Si tu casses ton hypothèque à taux variable, la pénalité est simple :
Pénalité variable = 3 mois d'intérêt
Exemple :
Solde hypothécaire : 800 000 $
Taux variable : 5,35 %
Intérêt mensuel : 800 000 × 5,35 % ÷ 12 = 3 567 $
Pénalité : 3 567 × 3 = 10 700 $
C'est prévisible et raisonnable. Tu peux le budgéter dans ton plan de refinancement.
Pénalité en taux fixe : le différentiel de taux
Si tu casses ton hypothèque à taux fixe, la pénalité est le plus élevé entre 3 mois d'intérêt et le différentiel de taux (IRD — Interest Rate Differential).
Le différentiel compare ton taux fixe actuel avec le taux que la banque offre aujourd'hui pour la durée restante de ton terme :
Pénalité fixe = solde × (ton taux - taux actuel) × mois restants ÷ 12
Exemple :
Solde : 800 000 $
Ton taux fixe (signé il y a 2 ans) : 5,50 %
Taux actuel pour 3 ans restants : 4,20 %
Mois restants : 36
Différentiel : 5,50 % - 4,20 % = 1,30 %
Pénalité : 800 000 × 1,30 % × 36 ÷ 12 = 31 200 $
31 200 $ vs 10 700 $ — la pénalité fixe est 3 fois plus élevée. Et dans certains cas, l'écart peut être de 10 à 20 fois.
Comparaison des pénalités
| Scénario | Variable | Fixe |
|---|---|---|
| Solde 500 000 $ | ~7 000 $ | 15 000 $ - 40 000 $ |
| Solde 800 000 $ | ~10 700 $ | 25 000 $ - 65 000 $ |
| Solde 1 200 000 $ | ~16 000 $ | 35 000 $ - 95 000 $ |
Les pénalités en fixe varient énormément selon l'écart entre ton taux et le taux actuel, et le nombre de mois restants. Plus les taux ont baissé depuis ta signature, plus la pénalité est élevée.
Pourquoi ça change tout pour le multilogement
En multilogement, la stratégie la plus courante, c'est :
1. Acheter un immeuble avec du potentiel
2. Optimiser les revenus (augmenter les loyers au marché, ajouter des revenus)
3. Refinancer pour sortir de l'équité
4. Réinvestir l'équité dans un autre immeuble
C'est le cycle achat-optimisation-refinancement. Et pour refinancer, tu dois casser ton hypothèque actuelle et en prendre une nouvelle.
Le coût du refinancement avec un taux fixe
Scénario : tu achètes un 6-plex à 900 000 $
Prêt initial : 765 000 $ (85 % RPV en SCHL)
Taux fixe 5 ans : 5,50 %
Après 2 ans, tu as augmenté les revenus de 15 000 $/an.
La nouvelle VE est maintenant 1 100 000 $.
Tu veux refinancer pour sortir l'équité.
Pénalité pour casser le fixe : ~35 000 $
Cette pénalité gruge une partie de l'équité
que tu voulais sortir pour réinvestir.
Le même scénario en variable
Même immeuble, même prêt, mais en taux variable.
Pénalité : ~10 000 $
Tu économises ~25 000 $ de pénalité.
C'est 25 000 $ de plus pour ta mise de fonds
sur le prochain immeuble.
Quand choisir le taux variable
Le variable est le meilleur choix quand :
1. Tu prévois refinancer avant la fin du terme
Si ta stratégie est d'optimiser l'immeuble et de refinancer dans 2-3 ans, le variable te donne la flexibilité de casser ton hypothèque à faible coût.
2. Tu veux garder tes options ouvertes
Les conditions du marché changent. Peut-être que tu voudras vendre l'immeuble, le refinancer pour acheter un autre, ou consolider tes prêts. En variable, chaque mouvement te coûte 3 mois d'intérêt. En fixe, ça peut te coûter une fortune.
3. Tu crois que les taux vont baisser
Si les taux sont élevés et que tu anticipes une baisse (en suivant les obligations Canada 5 ans), le variable te permet de profiter de chaque baisse automatiquement.
4. Tu achètes un immeuble avec du Gap to Market
Si l'immeuble a des loyers sous le marché et que tu prévois les ajuster rapidement, tu vas vouloir refinancer pour capter la nouvelle valeur économique. Le variable facilite ce plan.
Quand choisir le taux fixe
Le fixe est le meilleur choix quand :
1. Tu ne prévois pas toucher à l'immeuble pendant 5 ans
Si l'immeuble est déjà optimisé (loyers au marché, bon état, aucun plan de rénovation), tu n'as probablement pas besoin de refinancer. Le fixe te donne la prévisibilité pendant tout le terme.
2. Les taux sont historiquement bas
Si les taux sont à un plancher historique, les verrouiller pour 5 ans peut être une bonne stratégie. Tu sais exactement combien tu paies pendant 5 ans, peu importe ce qui se passe.
3. Tu es sensible à la fluctuation des taux
Si une hausse de taux de 1 % va mettre ton cashflow en négatif ou si tu ne peux pas supporter l'incertitude, le fixe te protège. C'est une assurance contre la hausse des taux.
4. Ton RCD est serré
Si ton RCD est juste au-dessus du seuil minimum (1,10 pour 5-6 logements, 1,30 pour 7+), une hausse de taux en variable pourrait faire passer ton RCD sous le seuil. Le fixe protège tes ratios.
L'impact sur le cashflow : simulation
Prêt : 800 000 $, amortissement 40 ans, RNN : 60 000 $/an
Scénario 1 : taux fixe à 5,00 %
Paiement : 3 696 $/mois = 44 352 $/an
Cashflow : 60 000 - 44 352 = 15 648 $/an
→ Stable pendant 5 ans
Scénario 2 : taux variable à 5,35 % (départ)
Paiement : 3 880 $/mois = 46 560 $/an
Cashflow : 60 000 - 46 560 = 13 440 $/an
Si les taux baissent de 1 % → taux à 4,35 %
Paiement : 3 340 $/mois = 40 080 $/an
Cashflow : 60 000 - 40 080 = 19 920 $/an ✅
Si les taux montent de 1 % → taux à 6,35 %
Paiement : 4 440 $/mois = 53 280 $/an
Cashflow : 60 000 - 53 280 = 6 720 $/an ⚠️
En variable, ton cashflow peut bouger de 13 000 $/an selon la direction des taux. C'est le prix de la flexibilité.
Le terme de 5 ans vs 7 ou 10 ans
En multilogement commercial, tu peux souvent choisir un terme plus long que 5 ans.
| Terme | Taux typique (vs 5 ans) | Avantage | Inconvénient |
|---|---|---|---|
| 5 ans fixe | Référence | Le plus courant, bon spread | Renouvellement plus fréquent |
| 7 ans fixe | +0,15 % à +0,30 % | Plus de stabilité | Pénalité plus élevée si cassé tôt |
| 10 ans fixe | +0,30 % à +0,60 % | Tranquillité maximale | Pénalité énorme, taux plus élevé |
| 5 ans variable | Variable | Flexibilité totale | Risque de hausse |
Un terme de 10 ans en fixe a du sens seulement si tu es certain de ne pas toucher à l'immeuble pendant 10 ans. C'est rare dans une stratégie active d'investissement.
Note : le RCD de 1,20 avec terme de 10 ans peut donner un avantage au niveau du financement pour les 7+ logements (vs 1,30 avec terme de 5 ans).
La stratégie hybride
Certains investisseurs utilisent une stratégie hybride :
Phase 1 : achat et optimisation (taux variable)
→ Acheter l'immeuble
→ Augmenter les loyers, rénover, ajouter des revenus
→ Durée : 1 à 3 ans
Phase 2 : stabilisation (taux fixe)
→ Refinancer une fois l'immeuble optimisé
→ Verrouiller le taux fixe pour la durée du terme
→ Cashflow prévisible pendant 5 ans
Tu commences en variable pour garder la flexibilité de refinancer, puis tu passes en fixe une fois que l'immeuble est stabilisé et que tu n'as plus besoin de bouger.
Le piège du taux plus bas
Beaucoup d'investisseurs choisissent le taux le plus bas au moment de la signature. Mais c'est trompeur.
Taux fixe : 4,80 %
Taux variable : 5,10 %
"Le fixe est moins cher, je prends le fixe !"
Mais si tu refinances dans 2 ans :
Pénalité fixe : ~30 000 $
Pénalité variable : ~10 000 $
Différence : 20 000 $
L'économie de 0,30 % de taux sur 2 ans :
800 000 $ × 0,30 % × 2 = 4 800 $
Tu "économises" 4 800 $ sur le taux...
mais tu paies 20 000 $ de plus en pénalités.
Bilan : -15 200 $
Le taux le plus bas n'est pas toujours le moins cher au total.
Le coût réel : taux + pénalité
Pour comparer correctement, calcule le coût total sur ta durée de détention prévue :
Coût total = intérêts payés + pénalité (si refinancement)
Scénario : refinancement après 3 ans
Prêt : 800 000 $
Option A : fixe 4,80 %
Intérêts sur 3 ans : ~112 000 $
Pénalité : ~30 000 $
Coût total : 142 000 $
Option B : variable 5,10 %
Intérêts sur 3 ans : ~118 000 $
Pénalité : ~10 000 $
Coût total : 128 000 $
→ Le variable est 14 000 $ moins cher au total,
malgré un taux de départ plus élevé
FAQ : taux fixe vs variable en multilogement
Le taux variable est-il toujours meilleur pour le multilogement ?
Non. Le variable est meilleur si tu prévois refinancer avant la fin du terme. Si tu gardes l'immeuble sans y toucher pendant 5 ans, le fixe peut être préférable, surtout si le taux fixe est plus bas que le variable au moment de la signature.
Peut-on convertir un taux variable en fixe en cours de terme ?
Oui, la plupart des prêteurs le permettent. Tu peux « bloquer » ton taux variable en fixe si tu vois les taux monter. Par contre, tu ne peux généralement pas passer d'un fixe à un variable sans casser ton hypothèque.
Les pénalités sont-elles les mêmes en commercial et en résidentiel ?
Le principe est le même, mais les montants peuvent varier. En commercial, le calcul du différentiel de taux (IRD) dépend de chaque prêteur. Demande à ta banque sa méthode de calcul avant de signer.
Le taux variable affecte-t-il l'approbation SCHL ?
La SCHL utilise un taux de qualification (stress test) qui est souvent plus élevé que ton taux réel, qu'il soit fixe ou variable. Le type de taux n'affecte pas directement l'approbation, mais le taux de qualification, oui.
Comment savoir si les taux vont monter ou baisser ?
Personne ne le sait avec certitude. Mais tu peux suivre les indicateurs : les obligations Canada 5 ans pour les taux fixes, et les annonces de la Banque du Canada pour les taux variables. Les économistes publient aussi des prévisions (à prendre avec prudence).
Ce qu'il faut retenir
- Le choix fixe vs variable est stratégique, pas juste financier — il dépend de ton plan pour l'immeuble
- La pénalité en fixe peut être 3 à 20 fois plus élevée qu'en variable — c'est le facteur le plus sous-estimé
- Si tu prévois refinancer dans 2-3 ans, le variable est presque toujours préférable — l'économie sur la pénalité dépasse l'écart de taux
- Le taux le plus bas n'est pas toujours le moins cher au total — calcule taux + pénalité sur ta durée prévue
- La stratégie hybride (variable → fixe) combine le meilleur des deux — flexibilité d'abord, stabilité ensuite
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