Vente pour taxes au Québec : comment j'ai découvert les enchères municipales

En 2023, je voulais explorer une nouvelle façon de faire de l'immobilier. J'ai décidé d'aller à la vente pour taxes de Montréal avec un peu de chance acheter quelque chose.

Comme beaucoup de gens, je pensais que c'était encore possible de trouver de bonnes affaires, même dans une grande ville comme Montréal.

Résultat ? Une fois sur place, j'ai vite compris qu'il y avait 80 % de touristes comme moi et seulement 20 % qui voulaient vraiment acheter.

En repartant, je me suis dit que c'était mieux avant, quand tout le monde ne connaissait pas ça. Mais un an plus tard, tout a changé.

Montréal vs régions : deux réalités complètement différentes

En 2024, un ami me dit : « Viens avec moi à la vente pour taxes de Sainte-Marguerite-du-Lac-Masson. »

Ma réponse : « Non. C'est à 1h20 de Montréal. »

Mais finalement, j'y suis allé. Et c'était tout le contraire de Montréal :

La salle était plus petite, moins de monde, moins de concurrence.

Mon ami avait ses traites bancaires, mais il lui manquait un peu d'argent pour acheter une maison. Il a dû renoncer sur la première enchère.

Sur la suivante, il a proposé à un habitué des ventes pour taxes de s'allier à lui. Ensemble, ils ont remporté l'enchère pour 75 000 $.

Mais il m'a expliqué un détail important : il fallait attendre un an pour posséder la bâtisse, à cause du droit de retrait.

Qu'est-ce qu'une vente pour taxes exactement ?

Une vente pour taxes (aussi appelée vente pour non-paiement de taxes municipales) est une enchère publique organisée par une municipalité ou une MRC pour vendre des immeubles dont les propriétaires n'ont pas payé leurs taxes foncières.

C'est encadré par la Loi sur les cités et villes (articles 511 à 538) et le Code municipal du Québec (articles 1022 et suivants). Aucun jugement préalable n'est nécessaire pour procéder à la vente.

En d'autres mots : si un propriétaire ne paie pas ses taxes pendant un certain temps, la municipalité peut vendre sa propriété aux enchères pour récupérer l'argent dû.

Le processus légal, étape par étape

Voici comment fonctionne la vente pour taxes au Québec de A à Z :

Étape 1 : le défaut de paiement

Le propriétaire n'a pas entièrement payé son compte de taxes municipales. Un délai de 6 mois après le dépôt du rôle de perception est accordé avant toute action.

Étape 2 : les avis et mises en demeure

La municipalité entreprend des démarches auprès du propriétaire. Le greffier envoie une copie de l'avis au Bureau de la publicité des droits, qui notifie les parties inscrites au Registre foncier (créanciers hypothécaires, etc.).

Étape 3 : l'ordonnance du conseil municipal

Le conseil municipal ordonne la vente des immeubles. Seuls les immeubles dont la dernière échéance est antérieure au 1er janvier de l'année courante et qui demeure impayée sont visés.

Étape 4 : la publication de l'avis public

Dans les 30 jours de l'ordonnance, le greffier publie un avis public deux fois dans un journal local. L'avis indique la liste des propriétés, le jour, l'heure et l'endroit de la vente. Il faut attendre minimum 15 jours après la deuxième publication.

Étape 5 : dernière chance pour le propriétaire

Le propriétaire peut acquitter les taxes dues jusqu'au matin de la vente. Les immeubles peuvent être retirés de la liste jusqu'au dernier moment.

Étape 6 : le jour de la vente aux enchères

Le jour J :

• Inscription obligatoire le matin de la vente (pièce d'identité requise)
• Un mandataire doit présenter une procuration ou résolution-mandat
• Le greffier met en vente les propriétés dans l'ordre de la liste
• L'immeuble est adjugé au plus offrant après trois criées
• Pas de mise à prix minimum obligatoire (mais la municipalité peut faire la première offre pour protéger ses créances)

Étape 7 : le paiement immédiat

L'adjudicataire (l'acheteur gagnant) doit payer immédiatement le prix de vente. Les modes de paiement acceptés :

• Argent comptant
• Chèque certifié
• Traite bancaire (le plus courant et recommandé)

Carte de crédit jamais acceptée. En cas de défaut de paiement, le bien est remis en vente sans délai.

C'est exactement pour ça que mon ami avait ses traites bancaires prêtes. Si tu n'as pas l'argent le jour même, tu perds l'enchère.

Le droit de retrait : le piège que personne ne t'explique

C'est le concept le plus important à comprendre. Après avoir remporté l'enchère, tu ne deviens pas propriétaire immédiatement.

Comment ça fonctionne

L'ancien propriétaire a un an pour racheter sa propriété. C'est le droit de retrait (aussi appelé droit de réméré).

Pour exercer ce droit, il doit payer :

• Le prix de vente aux enchères
• + 10 % d'intérêt annuel (dont 7,5 % est remis à l'adjudicataire)

L'adjudicataire ne peut pas s'objecter au droit de retrait. C'est la loi.

Scénario concret

Mon ami a acheté pour 75 000 $. Deux issues possibles :

Si l'ancien propriétaire exerce son droit de retrait :

Si l'ancien propriétaire ne se manifeste pas :

Accélérer le processus

Mon ami m'a expliqué qu'on pouvait accélérer le processus : aller voir le propriétaire directement pour savoir s'il voulait récupérer ou garder la maison.

Si le propriétaire renonce à son droit de retrait, on passe chez le notaire plus vite pour signer la vente finale. C'est exactement ce qu'ils ont fait.

Que se passe-t-il avec l'hypothèque ?

C'est une des questions les plus fréquentes. Voici la réponse :

• Pendant le délai de retrait (1 an) : l'hypothèque existe encore
• Après l'expiration du droit de retrait : toutes les hypothèques sont automatiquement éliminées
• L'adjudicataire obtient un titre clair, libre de toute charge

C'est un des avantages majeurs de la vente pour taxes : tu acquiers un immeuble sans dette attachée.

Les risques : ce que tu dois savoir avant d'enchérir

La vente pour taxes n'est pas sans risques. L'immeuble est vendu sans aucune garantie légale (aux risques et périls de l'acheteur).

Ce que « sans garantie légale » veut dire concrètement

• Aucune visite de la propriété avant la vente
• Aucune garantie sur l'état du bâtiment (vices cachés possibles)
• Tu es responsable de vérifier : état, charges, restrictions, contamination, zonage
• La TPS et la TVQ s'appliquent à ces ventes

Comment minimiser les risques

1. Fais tes recherches avant : consulte le rôle d'évaluation municipale en ligne
2. Passe devant la propriété pour évaluer l'état extérieur
3. Vérifie le zonage auprès de la municipalité
4. Regarde les photos satellites (Google Maps, Street View)
5. Calcule tes chiffres : utilise un outil comme Venstor pour analyser la rentabilité potentielle avant d'enchérir
6. Fixe-toi un prix maximum et ne le dépasse pas pendant l'enchère

Ma stratégie : automatiser la recherche

En rentrant de cette expérience, j'ai décidé de coder un système d'alertes pour repérer les ventes pour taxes partout au Québec et tenter ma chance de façon plus structurée.

Le problème, c'est qu'il est impossible d'être partout en même temps. Les ventes ont lieu dans des dizaines de municipalités et MRC à travers le Québec, à des dates différentes.

Où trouver les listes de propriétés en vente pour taxes

Les avis sont publiés à plusieurs endroits :

• Sites web des municipalités (Montréal, Québec, Laval, Longueuil, etc.)
• Sites des MRC pour les municipalités rurales
• Journaux locaux (obligation légale de publier deux fois)
• Plateformes spécialisées comme GoVPT.ca qui agrègent les ventes

Le calendrier typique au Québec

Conseils pour réussir à la vente pour taxes

Après cette expérience, voici ce que j'ai retenu :

1. Cible les petites municipalités et MRC

Montréal, c'est trop concurrentiel. Les vraies opportunités sont en région : moins de monde, moins de concurrence, prix plus accessibles.

2. Prépare tes traites bancaires à l'avance

Tu dois payer le jour même. Prépare plusieurs traites bancaires de montants différents pour avoir de la flexibilité.

3. Connais ton prix maximum

L'adrénaline de l'enchère peut te faire surpayer. Fixe ton prix avant et tiens-toi à ce montant.

4. Considère les alliances

Comme mon ami l'a fait : s'allier avec quelqu'un d'expérimenté peut faire la différence, surtout si tu es nouveau.

5. Analyse la rentabilité avant d'enchérir

Utilise Venstor pour simuler les revenus nets normalisés et le RCD de la propriété. Un achat à bon prix ne vaut rien si les chiffres ne fonctionnent pas.

6. Prépare-toi au droit de retrait

Ne prévois pas de travaux ou de revente pendant la première année. Tu pourrais devoir rendre la propriété.

FAQ : vente pour taxes au Québec

Peut-on visiter une propriété avant la vente pour taxes ?

Non. L'immeuble est vendu sans aucune garantie légale et aucune visite n'est organisée. Tu peux passer devant pour voir l'extérieur, mais tu ne peux pas entrer.

Faut-il payer comptant à la vente pour taxes ?

Oui, le jour même. Le paiement se fait par argent comptant, chèque certifié ou traite bancaire. Le financement hypothécaire traditionnel n'est pas possible pour le paiement initial.

L'ancien propriétaire peut-il racheter sa propriété ?

Oui, pendant un an après la vente. Il doit rembourser le prix de vente plus 10 % d'intérêt. C'est le droit de retrait et l'adjudicataire ne peut pas le refuser.

La vente pour taxes élimine-t-elle l'hypothèque existante ?

Oui, mais seulement après l'expiration du délai de retrait d'un an. Après ce délai, toutes les hypothèques sont éliminées et l'acheteur obtient un titre clair.

Doit-on payer la TPS et la TVQ ?

Oui. La TPS et la TVQ s'appliquent aux ventes pour taxes municipales. Il faut en tenir compte dans le calcul du prix total.

Quels sont les risques d'acheter à une vente pour taxes ?

Les principaux risques sont : l'état inconnu du bâtiment, les vices cachés, la contamination potentielle du terrain, les restrictions de zonage, et le droit de retrait de l'ancien propriétaire pendant un an. L'immeuble est vendu sans aucune garantie légale.

Comment trouver les prochaines ventes pour taxes au Québec ?

Consulte les sites web des municipalités et des MRC, les journaux locaux, ou des plateformes qui agrègent les avis publics de vente pour taxes à travers le Québec.

Ce qu'il faut retenir

La vente pour taxes, c'est une stratégie d'investissement immobilier légitime mais qui demande de la préparation. Les bonnes affaires existent encore, surtout en région, mais il faut :

1. Comprendre le processus légal (droit de retrait, paiement immédiat, sans garantie)
2. Cibler les bonnes municipalités (moins de concurrence = meilleures opportunités)
3. Analyser les chiffres avant d'enchérir avec un outil comme Venstor
4. Avoir l'argent prêt le jour de la vente
5. Être patient pendant l'année de droit de retrait

Comme mon ami qui a acheté son chalet à Sainte-Marguerite-du-Lac-Masson pour 75 000 $, les opportunités sont réelles. Mais elles ne se trouvent plus à Montréal.

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