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APH Select SCHL : comment réduire ta mise de fonds grâce à l'écoénergétique

Venstor

24 mars 202615 min de lecture

L'APH Select permet d'obtenir un RPV de 95 %, un amortissement de 50 ans et un RCD de 1,10 — si tu fais des travaux écoénergétiques. Voici le fonctionnement du programme, les paliers (50, 70, 100 points) et l'impact réel sur ton financement.

APH Select : réduire ta mise de fonds grâce à l'écoénergétique

L'APH Select (Améliorations des Propriétés pour l'Habitation), c'est le programme de la SCHL qui te permet d'obtenir les meilleures conditions de financement en échange de travaux écoénergétiques sur ton immeuble.

On parle d'un RPV de 95 % (au lieu de 85 %), d'un amortissement de 50 ans (au lieu de 40 ans) et d'un RCD de 1,10 — le tout combiné.

Concrètement, ça veut dire moins de mise de fonds, des paiements plus bas et plus de levier. Mais il y a un processus à suivre et des conditions à remplir.

SCHL Standard vs APH Select : la comparaison

Avant de plonger dans l'APH, voyons ce que le SCHL Standard offre déjà :

Paramètre	SCHL Standard	APH Select 50	APH Select 70	APH Select 100
RCD	1,10 (5-6 log.) / 1,30 (7+)	1,10	1,10	1,10
RPV	85 %	85 %	95 %	95 %
Amortissement	25-40 ans	40 ans	45 ans	50 ans
Prime SCHL	Standard	Réduite	Réduite	Réduite
Exigence éco	Aucune	50 points	70 points	100 points

La différence entre les paliers, c'est le nombre de points écoénergétiques que tu dois atteindre par logement.

L'impact financier : un exemple chiffré

Prenons un immeuble de 8 logements à 1 100 000 $ avec des revenus nets normalisés de 73 000 $/an et un taux de qualification de 5,50 %.

Avec SCHL Standard (7+ logements)

RCD exigé : 1,30
RPV : 85 %
Amortissement : 40 ans

RCD cible = 73 000 ÷ 1,30 = 56 153 $/an (paiement max)
Facteur d'annuité (5,5 %, 40 ans) = 16,0461
Prêt maximum = 56 153 × 16,0461 = 901 049 $

Mais RPV = 85 %, donc :
VE = 901 049 ÷ 0,85 = 1 060 058 $
Prêt = 85 % × 1 060 058 = 901 049 $

Prix d'achat : 1 100 000 $
Prêt : 901 049 $
Mise de fonds : 1 100 000 - 901 049 = 198 951 $

→ Mise de fonds réelle : ~18 % du prix

Avec APH Select 50 (RCD 1,10, RPV 85 %, amort. 40 ans)

RCD exigé : 1,10 (au lieu de 1,30 !)
RPV : 85 %
Amortissement : 40 ans

RCD cible = 73 000 ÷ 1,10 = 66 364 $/an
Facteur d'annuité (5,5 %, 40 ans) = 16,0461
Prêt maximum = 66 364 × 16,0461 = 1 064 786 $

VE = 1 064 786 ÷ 0,85 = 1 252 690 $
Prêt = 85 % × min(VE, prix) = 85 % × 1 100 000 = 935 000 $

Prix d'achat : 1 100 000 $
Prêt : 935 000 $
Mise de fonds : 1 100 000 - 935 000 = 165 000 $

→ Mise de fonds réelle : ~15 % du prix

Avec APH Select 70 (RCD 1,10, RPV 95 %, amort. 45 ans)

RCD exigé : 1,10
RPV : 95 %
Amortissement : 45 ans

RCD cible = 73 000 ÷ 1,10 = 66 364 $/an
Facteur d'annuité (5,5 %, 45 ans) = 16,5477
Prêt maximum = 66 364 × 16,5477 = 1 098 054 $

VE = 1 098 054 ÷ 0,95 = 1 155 847 $
Prêt = 95 % × min(VE, prix) = 95 % × 1 100 000 = 1 045 000 $

Prix d'achat : 1 100 000 $
Prêt : 1 045 000 $
Mise de fonds : 1 100 000 - 1 045 000 = 55 000 $

→ Mise de fonds réelle : ~5 % du prix

Avec APH Select 100 (RCD 1,10, RPV 95 %, amort. 50 ans)

RCD exigé : 1,10
RPV : 95 %
Amortissement : 50 ans

RCD cible = 73 000 ÷ 1,10 = 66 364 $/an
Facteur d'annuité (5,5 %, 50 ans) = 16,9315
Prêt maximum = 66 364 × 16,9315 = 1 123 512 $

VE = 1 123 512 ÷ 0,95 = 1 182 644 $
Prêt = 95 % × min(VE, prix) = 95 % × 1 100 000 = 1 045 000 $

→ Même résultat que l'APH 70 dans ce cas
  (le prix est le facteur limitant, pas la VE)

Le résumé

Programme	Mise de fonds	% du prix
SCHL Standard	198 951 $	~18 %
APH Select 50	165 000 $	~15 %
APH Select 70	55 000 $	~5 %
APH Select 100	55 000 $	~5 %

La différence entre le SCHL Standard et l'APH Select 70 est de 143 951 $ de mise de fonds en moins. C'est l'équivalent de la mise de fonds d'un deuxième immeuble.

Le système de points APH

Comment ça fonctionne

La SCHL attribue des points par logement selon les améliorations écoénergétiques réalisées. Plus les travaux sont importants, plus tu accumules de points.

Un rapport d'évaluation énergétique est réalisé par un ingénieur spécialisé qui :

Évalue l'état actuel du bâtiment (isolation, fenêtres, chauffage, etc.)
Propose des améliorations pour atteindre les seuils de points
Chiffre les travaux nécessaires

Les types de travaux qui donnent des points

Catégorie	Exemples de travaux	Impact sur les points
Enveloppe du bâtiment	Isolation des murs, du toit, du sous-sol	Élevé
Fenêtres et portes	Remplacement par des modèles écoénergétiques (Energy Star)	Moyen à élevé
Système de chauffage	Thermopompe, chaudière à haut rendement	Élevé
Eau chaude	Chauffe-eau efficace, récupérateur de chaleur	Moyen
Ventilation	VRC (ventilateur récupérateur de chaleur)	Moyen
Éclairage	LED dans les aires communes	Faible
Réduction d'eau	Toilettes faible débit, pommes de douche efficaces	Faible

Les points varient selon la qualité des matériaux choisis. Un mur isolé au R-24 donne plus de points qu'un mur isolé au R-12.

Atteindre les paliers

APH 50 points (le plus accessible) :
→ Remplacement des fenêtres + isolation du toit
→ Coût estimé : 3 000 $ à 8 000 $ par logement

APH 70 points :
→ Fenêtres + toit + thermopompe ou chaudière haute efficacité
→ Coût estimé : 8 000 $ à 15 000 $ par logement

APH 100 points :
→ Rénovation écoénergétique complète (enveloppe + systèmes)
→ Coût estimé : 15 000 $ à 30 000 $ par logement

Important : les travaux doivent être réalisés dans un délai prescrit après la prise de possession (généralement 12 à 24 mois selon l'entente avec la SCHL).

Le processus de qualification APH

Étape 1 : évaluation préliminaire

Avant de faire ton offre d'achat, vérifie si l'immeuble est un bon candidat pour l'APH :

Bâtiment plus ancien avec des systèmes inefficaces = plus de potentiel de points
Bâtiment déjà rénové (fenêtres neuves, isolation récente) = moins de points disponibles

Étape 2 : rapport d'évaluation énergétique

Un ingénieur spécialisé en efficacité énergétique visite l'immeuble et produit un rapport qui détaille :

L'état actuel de la performance énergétique
Les améliorations recommandées
Le nombre de points atteignables
Le devis des travaux

Coût du rapport : 3 000 $ à 8 000 $
Durée : 2 à 4 semaines

Ce rapport est envoyé à la SCHL avec le dossier de financement.

Étape 3 : soumission du dossier SCHL

Le dossier APH comprend tout ce qu'un dossier SCHL Standard contient, plus le rapport éco-énergétique et le devis des travaux.

La SCHL examine le dossier et confirme le palier de points (50, 70 ou 100).

Étape 4 : réalisation des travaux

Après la prise de possession, tu réalises les travaux écoénergétiques selon le devis approuvé par la SCHL.

Étape 5 : vérification

La SCHL (ou un inspecteur mandaté) vérifie que les travaux ont été réalisés conformément au plan. Une fois la vérification passée, les conditions APH sont confirmées.

Le vrai calcul : coût des travaux vs économie sur la mise de fonds

L'APH n'est pas gratuit. Les travaux écoénergétiques coûtent de l'argent. La question est : est-ce que l'économie sur la mise de fonds justifie le coût des travaux ?

Exemple : 8-plex à 1 100 000 $

SCHL Standard :
  Mise de fonds : 198 951 $

APH Select 70 :
  Mise de fonds : 55 000 $
  Coût des travaux éco : 8 × 12 000 $ = 96 000 $
  Total sorti de ta poche : 55 000 + 96 000 = 151 000 $

Économie nette : 198 951 - 151 000 = 47 951 $

Mais ce n'est pas tout. Les travaux écoénergétiques sont financés dans l'hypothèque (intégrés au prêt). Tu ne les paies pas de ta poche — la banque te prête le montant des travaux en plus du prix d'achat.

Avec financement des travaux dans le prêt :

Prix d'achat : 1 100 000 $
Travaux éco : 96 000 $
Coût total : 1 196 000 $

Prêt APH 70 (95 %) : 1 136 200 $
Mise de fonds : 1 196 000 - 1 136 200 = 59 800 $

vs SCHL Standard : mise de fonds de 198 951 $

→ Tu économises ~139 000 $ de mise de fonds
→ Les travaux sont financés dans le prêt à long terme
→ Tu gardes ton capital pour investir ailleurs

C'est le véritable pouvoir de l'APH : tu finances les travaux au lieu de financer ta mise de fonds. Et les travaux augmentent la valeur de l'immeuble.

Pourquoi l'APH est un levier stratégique

1. Moins de mise de fonds = plus de deals

Si tu as 200 000 $ de capital disponible :

En SCHL Standard :
  1 immeuble à 1 100 000 $ (mise de fonds ~200 000 $)

En APH Select 70 :
  1er immeuble : mise de fonds ~60 000 $
  2e immeuble : mise de fonds ~60 000 $
  3e immeuble : mise de fonds ~60 000 $

→ 3 immeubles au lieu de 1 avec le même capital

C'est la même logique que le cycle achat-optimisation-refinancement, mais sans avoir besoin de refinancer pour libérer du capital.

2. Le RCD de 1,10 pour les 7+ logements

En SCHL Standard, les immeubles de 7 logements et plus ont un RCD de 1,30. En APH Select, c'est 1,10 pour tous les paliers, peu importe le nombre de logements.

Impact du RCD sur un 8-plex (RNN 73 000 $) :

RCD 1,30 : paiement max = 56 153 $/an
RCD 1,10 : paiement max = 66 364 $/an

Différence : +10 211 $/an de capacité de paiement
→ Ça se traduit par ~160 000 $ de prêt supplémentaire

Pour les 7+ logements, le passage du RCD 1,30 à 1,10 est énorme.

3. Les travaux augmentent les revenus

Les travaux écoénergétiques te permettent souvent d'augmenter les loyers :

Un logement avec des fenêtres neuves et une thermopompe justifie un loyer plus élevé
Les coûts d'énergie plus bas sont un argument pour les locataires
Un immeuble rénové attire de meilleurs locataires et réduit la vacance

Si les travaux éco te permettent d'augmenter les loyers
de 50 $/mois par logement :

8 logements × 50 $ × 12 = 4 800 $/an de revenus en plus

Impact sur la VE : +4 800 × 15 (facteur d'annuité) ÷ 0,95
                 = ~75 800 $ de VE en plus

4. Prime SCHL réduite

Les programmes APH bénéficient de primes d'assurance SCHL réduites par rapport au standard. La prime est un pourcentage du prêt qui s'ajoute à ton hypothèque. Une prime réduite = moins d'intérêts à payer sur la durée du prêt.

Les limites de l'APH

1. Le processus est plus long

Le rapport éco-énergétique ajoute 2 à 4 semaines au processus d'achat. Combiné avec l'évaluation environnementale Phase 1 (obligatoire pour 8+ logements), le processus total peut prendre 4 à 6 mois.

2. Tous les immeubles ne se qualifient pas

Un immeuble déjà rénové avec des fenêtres neuves et un chauffage efficace n'a peut-être pas assez de potentiel de points. L'APH fonctionne mieux avec les vieux immeubles qui ont besoin de travaux.

3. Tu dois réaliser les travaux

Les travaux ne sont pas optionnels. Tu t'engages à les réaliser dans le délai prescrit. Si tu ne les fais pas, la SCHL peut modifier les conditions du prêt.

4. Le coût des travaux doit être planifié

Même si les travaux sont financés dans le prêt, ils augmentent ton hypothèque. Plus d'hypothèque = plus de paiements mensuels. Vérifie que le cashflow reste positif après les travaux.

Quand l'APH n'en vaut pas la peine

L'APH n'est pas toujours la meilleure option :

Immeuble déjà en bon état : pas assez de points disponibles
Petit immeuble (5-6 logements) : le SCHL Standard donne déjà un RCD de 1,10 et un RPV de 85 % — l'avantage de l'APH est moins marqué
Deal très rentable : si la mise de fonds en SCHL Standard ne pose pas de problème, l'APH ajoute de la complexité inutile
Marché où le prix est bien en dessous de la VE : tu n'as pas besoin de l'APH pour obtenir un bon financement

APH Select et subventions : le combo

L'APH se combine avec d'autres programmes de subventions pour les rénovations écoénergétiques :

RénoPlex : subvention provinciale pour la rénovation de plex (2-5 logements)
Programmes municipaux : certaines villes offrent des subventions pour l'efficacité énergétique
Programmes fédéraux : la Maison verte et autres programmes de rénovation

Stratégie de financement combinée :

Travaux éco : 96 000 $
Subvention RénoPlex : -15 000 $
Subvention municipale : -5 000 $
Coût net des travaux : 76 000 $

→ Financé dans le prêt APH
→ Mise de fonds réduite de 140 000 $
→ Subventions qui réduisent le coût des travaux

Bilan : tu sors 140 000 $ de moins de ta poche
        et tu reçois 20 000 $ de subventions

FAQ : APH Select SCHL

C'est quoi l'APH Select ?

L'APH Select (Améliorations des Propriétés pour l'Habitation) est un programme de la SCHL qui offre des conditions de financement bonifiées (RPV plus élevé, amortissement plus long, RCD réduit) en échange de travaux écoénergétiques sur l'immeuble.

Combien coûtent les travaux écoénergétiques ?

Les coûts varient selon le palier visé et l'état actuel du bâtiment. Comptez environ 3 000 $ à 8 000 $ par logement pour l'APH 50, 8 000 $ à 15 000 $ pour l'APH 70, et 15 000 $ à 30 000 $ pour l'APH 100.

Les travaux sont-ils financés dans le prêt ?

Oui. Le coût des travaux écoénergétiques peut être intégré au prêt hypothécaire. Tu ne paies pas les travaux de ta poche — ils sont financés à long terme dans ton hypothèque.

L'APH Select est-il disponible pour tous les immeubles ?

L'APH est disponible pour les immeubles multilogement (5+ logements) financés par la SCHL. L'immeuble doit avoir un potentiel suffisant d'améliorations écoénergétiques pour atteindre le palier de points visé.

Quel est le délai pour réaliser les travaux ?

Généralement 12 à 24 mois après la prise de possession, selon l'entente avec la SCHL. Ce délai est négocié lors de la soumission du dossier.

L'APH vaut-il la peine pour un 5-plex ?

Ça dépend. Pour un 5-6 logements, le SCHL Standard offre déjà un RCD de 1,10. L'avantage principal de l'APH serait le RPV de 95 % (vs 85 %) et l'amortissement plus long. Si tu veux minimiser ta mise de fonds, l'APH peut valoir la peine même pour un 5-plex.

Ce qu'il faut retenir

L'APH Select réduit ta mise de fonds de façon majeure — de 18 % à 5 % sur un 8-plex dans notre exemple
Le RCD de 1,10 pour les 7+ logements est le plus gros avantage — vs 1,30 en SCHL Standard
Les travaux écoénergétiques sont financés dans le prêt — tu ne les paies pas de ta poche
L'APH fonctionne mieux sur les vieux immeubles — plus de potentiel de points
Combine l'APH avec les subventions (RénoPlex, programmes municipaux) pour maximiser l'effet de levier

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